El contexto socioeconómico actual que vive España ha provocado un cambio de mentalidad en cuanto a la propiedad de la vivienda. Muchos de los que deseaban ser propietarios ahora prefieren vivir en alquiler.

Durante décadas, miles de españoles enfocaban su economía en la compra de una vivienda para su familia o, en el caso de los más pudientes, una segunda residencia en la playa. Eran tiempos de trabajos para toda la vida y una menor movilidad. Ahora todo es rapidez, cambios e incertidumbre, factores acrecentados por la irrupción del coronavirus.

La consultora inmobiliaria Knight Frank ha publicado un nuevo informe en el que analiza la tendencia ascendente del mercado privado de viviendas en alquiler (Private Rented Sector –PRS) en toda Europa, con especial atención en España, un mercado tradicionalmente con menor porcentaje de inquilinos que propietarios. En concreto, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el porcentaje de viviendas en alquiler era del 17,5% en 2018 y en propiedad del 76,1%.

El coronavirus ha hundido la firma de hipotecas (cayó un 18,4% en abril) y compraventa de viviendas (un retroceso del 53,7% en mayo) en España. De hecho, los expertos de la consultora inmobiliaria esperan que “la situación actual se refleje en el mercado español de la vivienda con un descenso de precios de en torno al 10% al final de año, debido a la previsible escasez de demanda y el incremento de oferta”. Mientras, los precios del alquiler continúan con una tendencia ligeramente alcista en nuestro país, habiendo registrado durante junio los 11,3 €/m².

En este contexto, el equipo de Knight Frank apunta que el mercado residencial de alquiler será “el beneficiado de esta crisis frente al mercado de compra-venta”. Aunque los tipos de interés siguen en mínimos históricos, “algunos factores contrarrestan el presumible impulso que este hecho podría traer consigo a la hora de favorecer las transacciones”. Por ejemplo, la consultora indica el cambio sociocultural que supone contar con una nueva generación de trabajadores que demanda mayor flexibilidad y movilidad laboral.

Además, todos los afectados por ERTE o ERE tendrán si cabe más difícil el necesario ahorro de un 20-30% del precio de la vivienda para poder acceder a la hipoteca más los gastos que conlleva la compra de una casa.

Los tres meses de confinamiento, y quién sabe si serán más, también han provocado un cambio en la demanda residencial, con los compradores dando una mayor importancia al confort y los espacios exteriores como atributos prioritarios a la hora de decidirse por una nueva residencia dentro de las posibilidades de cada uno.

Precisamente, tal y como indica el director del Área Residencial de Knight Frank, Carlos Zamora, “el alquiler ofrece una posibilidad mayor de acceder a una vivienda superior frente a la compra y esperamos ver un claro movimiento de comprador a arrendatario”. No obstante, aunque se espera este repunte de la vivienda en alquiler después de la crisis, desde Knight Frank no prevén que se produzca a corto plazo una caída de las ventas.

338.000 millones para invertir

Con los tipos de interés por los suelos y la volatilidad de las bolsas por las nubes, el mercado inmobiliario se ha convertido en un imán para inversores. En concreto, según el informe de Knight Frank, los fondos de capital privado tendrían acumulados más de 338.000 millones de dólares (casi 295.000 millones de euros al cambio actual) a la espera de ser invertidos en el sector inmobiliario -una cifra que ha aumentado considerablemente de los 236.000 millones destinados en 2015 a este mercado-, a la vez que las asignaciones de fondos de pensiones a bienes raíces continúan creciendo.

Los datos de RCA (Real Capital Analytics) reflejan que la inversión en stock residencial en toda Europa creció un 13% en el primer trimestre de 2020 en comparación con los primeros meses de 2019. De hecho, el sector residencial supuso el 24% de toda la inversión inmobiliaria en Europa entre enero y marzo de este año (frente al 19% de 2014). “Este crecimiento contrasta con la contracción de los yields (rendimientos) en varios mercados inmobiliarios comerciales core y, en la situación actual, el sector residencial ofrece tanto diversificación como beneficios basados en los ingresos a largo plazo”, ahonda el informe.

Analizando la inversión en el segundo trimestre de 2020 en España, la inversión residencial ha representado el 25%, solo superada por el sector de oficinas durante este periodo. A pesar de la paralización que se ha vivido durante este trimestre, los datos reflejan el interés que sigue teniendo el inversor por este tipo de activos también aquí.

El alquiler, un foco de inversión

Este auge del mercado privado de viviendas de alquiler también se está notando en España desde hace tiempo, y las circunstancias actuales del país consolidarán esta tendencia, según la consultora.

Aquí, el Snapshot realizado por Knight Frank con los datos del primer trimestre de PRS recoge que la inversión en estos inmuebles se situó en 330 millones de euros, una cifra que se acercaría a los 600 millones de euros hasta junio. “En los últimos meses, ya se ha constatado una importante afluencia de capital de interés tanto nacional como extranjero en busca de oportunidades de inversión en nuestro país para carteras de vivienda en alquiler”, constata Carlos Zamora.

Como explican desde Knight Frank los inmuebles de build to rent son considerados activos defensivos desde hace mucho tiempo, puesto que se trata de un sector que está más vinculado a las tendencias demográficas que a los ciclos económicos, lo que previsiblemente mantendrá la demanda de inversión a pesar de la situación actual.

Stuart Osborn, Head of European Residential Investment Transaction de Knight Frank, destaca que “en los últimos tres meses fondos institucionales, así como otros inversores oportunistas, han puesto su mirada en este sector, anticipando y analizando todos los movimientos”. “Los precios han permanecido relativamente estables, sin mostrar grandes ajustes, por lo que esperamos ver una actividad renovada en el mercado, que aunque al principio será tentativa, irá creciendo”, afirma.

De la misma manera, Stuart observa que “a medida que cambia el mercado laboral es probable que la flexibilidad y los servicios especializados suban puestos en el ranking de prioridades a la hora de escoger una vivienda. Esto, junto a la continua falta de oferta, la incertidumbre económica, el aumento del desempleo y un mercado hipotecario frustrado hará que el mercado de alquileres siga teniendo una gran demanda. Y esto, a su vez, apuntalará un aumento significativo en la actividad de inversión".