El Covid-19 ha golpeado sin permiso casi todos los sectores económicos de España y medio mundo. Algunos tendrán una recuperación más rápida que otros. En el caso del sector inmobiliario, dan por perdido el año en cuanto a la vuelta de los números de compraventas mensuales registradas en los últimos dos años.
Para situarse, en 2018 y 2019 la cifra de compraventas de vivienda estuvo ligeramente por encima de las 500.000 unidades. El año pasado cayó un 2,5%, por primera vez en cinco años, debido en gran medida al impacto de la Ley Hipotecaria y la incertidumbre política que provocaron las sucesivas elecciones. De hecho, enero y febrero de 2020 finalizaron con buenos datos para el sector.
En marzo todavía se han cerrado algunas operaciones abiertas a lo largo de los meses previos. En la práctica, la firma es posible (si el notario la considera urgente). Abril es un páramo en el sector de la vivienda usada, que representa más del 80% de las compraventas de vivienda en España.
La obra nueva sufrirá menos. “Para las promociones que estaban apunto de entregar las viviendas, un porcentaje muy elevado de ellas se escriturarán en los meses de junio, julio y siguientes”, estima Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain.
Adiós a 2020
Por tanto, para recuperar el ritmo normal de compraventa de viviendas los españoles tendrían que firmar en torno a 42.000 unidades al mes. El consejero delegado de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, considera que para volver a estos números “tenemos que esperar a final de año”.
Durante la presentación telemática del último Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno explica que “de la V que veo en el sector, el primer palo lo veo muy vertical, cayendo prácticamente a cero en estos dos meses, y el segundo hacia la derecha llegando a la tendencia en diciembre”.
“Nuestro escenario central es que abril y mayo van a ser meses de transacciones prácticamente nulas; a partir de junio, julio, agosto y septiembre una recuperación tímida y empezamos a ver cifras (en compraventa de viviendas) algo por debajo del año anterior pero similares en noviembre diciembre”, señala.
Una ronda de contactos con los principales expertos del sector inmobiliario en España confirma el pronóstico presentado por el consejero delegado de Sociedad de Tasación. La famosa recuperación en V, si la hay y el estado de alarma no se alarga mucho en el tiempo, no se verá hasta que finalice el año.
El jefe de estudios de Idealista, Fernando Encinar, declara que “el número de compraventas de viviendas caerá a plomo para 2020, no solo por la ausencia obligada de operaciones sino por la retirada del comprador extranjero, que representaba un porcentaje relevante”. “Como dato positivo, en 2021 podría mejorar, y mucho, el dato de compraventas tanto de nacionales como de extranjeros”, apunta.
Para Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE España, “pensamos que los mercados se recuperarán paulatina y parcialmente durante el segundo semestre y es posible que sea una recuperación en V”. “Todo dependerá de cómo evolucione el impacto del COVID19 y de cuando la economía recupere la normalidad”, argumenta.
La duración de la crisis y el empleo, claves
Por su parte, el consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, Carlos Smerdou, hace hincapié en el tiempo que dure la crisis. “La gente deberá solucionar primero otros problemas inmediatos y luego, volverá a la compra de vivienda”, advierte.
Ante esta situación, expone Carlos Smerdou, “la evolución será paulatina a lo largo del verano, dado que hay muchas entregas de viviendas pendientes y también de reservas, y probablemente en noviembre ya tendremos un mercado normalizado”.
En la opinión de Juan Fernández-Aceytuno, un vector de recuperación primordial será el empleo. “En segunda mano va a depender de la evolución del empleo y de cómo vayan recuperándose las transacciones”, declara. Sin empleo, no hay dinero; sin dinero, no hay hipoteca; y sin hipoteca, (normalmente) no hay vivienda.
Los precios también caerán
Carlos Smerdou piensa que “cuando el mercado vuelva a relanzarse, probablemente algunas viviendas y promociones deban bajar precios, pero dependerá de la demanda y de la necesidad del vendedor”. “No creo en caídas generalizadas, pero sí en algunos casos”, apostilla.
Juan Fernández-Aceytuno, después de conocer lo que ha ocurrido en las grandes ciudades de China, declara que “allí donde faltaba vivienda, el mercado se ha recuperado; la gente sigue comprando como si hubiera sido un paréntesis y en el momento que se recupera la confianza vuelve a resurgir”, cuenta.
Sin embargo, el consejero delegado de Sociedad de Tasación reconoce que “el escenario central que percibimos es que pueda producirse un ajuste de precios, particularmente en las zonas donde el precio estaba tensionado“. Concretamente, en barrios de Madrid y Barcelona.
En segunda mano, observa Samuel Población, en CBRE “prevemos que los precios de venta experimentarán ajustes negativos significativos, especialmente en zonas donde los precios son altos y ya estaban muy tensionados, como Madrid o Barcelona“.
“En cuanto a los precios de las viviendas usadas, que afectan al 75% de las viviendas vendidas, es imposible estimar en qué porcentaje de su precio se podrían ver afectadas por la crisis económica”, expone Mikel Echavarren.
“Intuitivamente, y con base en experiencias pasadas, podría haber reducciones en el entorno del 10% como máximo habida cuenta que, a diferencia de la crisis de 2008, existen en la actualidad mecanismos para paliar la escasez de liquidez o de financiación”, concluye el CEO de la consultora.