La crisis turística provocada por la Covid-19 ha obligado a muchas cadenas hoteleras a colgar el cartel de “se vende”. Se trata de un mercado en ebullición en el que los fondos esperaban a este 2021 para hacerse con gangas. Sin embargo, para sorpresa de estos, no está siendo así. Hay problemas entre la oferta y la demanda en el mercado porque las cadenas hoteleras se niegan a malvender sus hoteles.

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“Hay gran apetito por parte de los fondos, pero estamos viendo menos transacciones cerrándose de las esperadas para este año”, explica a Invertia Alejandro Osma, socio de Inmobiliario del despacho Pérez Llorca.

¿Las razones? La principal es el precio. “Hay una diferencia grande entre el precio al que los hoteles están dispuestos a vender y lo que el mercado quiere pagar por ellos”, explica Jorge Ruiz, director hoteles CBRE España. 

En decir, en el mercado hay mucha oferta por parte de propietarios y explotadores de hoteles que quieren deshacerse de los hoteles en busca de liquidez y una gran demanda por parte de fondos con la idea de hacerse con las propiedades a bajos precios. Pero las cadenas hoteleras aún no están tan desesperadas para malvender sus posesiones.

¿Por qué? Porque la situación del mercado turístico no es tan grave como en la crisis de 2008 en la que muchos hoteles salieron a la venta. Expertos en el sector señalan que “hay esperanza en las vacunas y los efectos de la crisis son a corto plazo”. De ahí que a pesar de la incertidumbre, la luz al final del túnel ya se ve a partir de este verano de 2021. Y está demostrado que la industria turística en España funciona y la recuperación está cerca.

RIU no quiere malvender 

La mayoría de cadenas han sacado algún activo a la venta. En el caso de Riu Hotels han sido tres hoteles en España, Portugal y Panamá (Riu Paraíso Lanzarote Resort, Riu Palace Madeira y Riu Plaza Panamá). En principio, no está en previsión poner a la venta ninguno más, aseguran a Invertia fuentes de la cadena. 

Riu Paraiso Lanzarote Resort.

Desde la compañía reconocen que “el mercado ahora está en ebullición y si Riu recibe una buena oferta por alguno de estos tres activos, se haría la venta”. Pero no se plantean “una venta a la baja o de urgencia”. De hecho, “de momento no hay ninguna oferta en firme”. 

La hotelera dice contar con un balance “saneado” que les ha permitido prepararse para afrontar estos meses sin ingresos o con ingresos muy bajos, tomando las acciones necesarias para proteger la tesorería. 

Además de Riu, otras cadenas como NH también necesitan liquidez. La compañía, la primera gran cadena hotelera en anunciar un ERE, quiere desprenderse de sus filiales inmobiliarias en México y República Dominicana. 

Por su parte, Barceló fue la única cadena que colocó un gran activo en 2019. Cerró la venta del hotel Formentor al fondo de inversión Emin Capital por 165 millones de euros, tras materializarse la opción de compra pactada en 2019.

Nuevas fórmulas

Ante este escenario, las cadenas hoteleras han vuelto a rescatar una fórmula empleada en la crisis de 2008 por cadenas como Meliá Hotels para obtener liquidez: vender las propiedades a otros inversores, pero quedarse en régimen de gestión o de alquiler. Hablamos de una operación más conocida como sale & leaseback, una fórmula de financiación rentable para comprador y vendedor. 

Y un ejemplo de ellos es la transacción realizada hace unas semanas por Único Hotels. La cadena de hoteles de lujo ha concluido el proceso de venta del edificio donde se encuentra el Hotel Único Madrid a un inversor asesorado por AIGA Advisory. 

Hotel Único Madrid.

La transacción supone que Único Hotels seguirá explotando en régimen de arrendamiento este hotel de lujo del barrio de Salamanca de Madrid durante un período de 20 años, pudiendo recomprar la propiedad del edificio en varios momentos durante la vigencia del contrato. 

“Este tipo de operaciones marcarán una tendencia este año”, afirman desde el despacho Pérez Llorca, asesor legal de la parte compradora en la operación. Se trata de una opción para los que necesitan liquidez, pero no quieren perder el hotel. De esta forma, venden la propiedad, pero se quedan con la gestión del contrato. 

Otras han seguido caminos parecidos. Por ejemplo, Roc Hotels ha llegado a un acuerdo con Apple Leisure Group para cederle la gestión de 16 de sus hoteles. 

Otras opciones

Además de las transacciones que se puedan llegar a cerrar en 2021, “este año vamos a ver muchas concentraciones y absorciones de compañías pequeñas por parte de grandes”, aseguran desde CBRE. 

De hecho, Gabriel Escarrer, vicepresidente ejecutivo y consejero delegado de Meliá Hotels International ya lo avisó hace unos meses. “El punto de inflexión será Semana Santa y junio de 2021. Nos vamos a encontrar una recuperación muy paulatina. Eso va a fomentar procesos de concentración y consolidación como respuesta ante crisis como esta”, predijo en noviembre. 

Por otro lado, desde la consultora inmobiliaria también abren la puerta a otras soluciones para las cadenas como dar entrada a nuevos accionistas al capital o refinanciar deuda, aunque reconocen que “tiene un coste más caro”. 

Sea cual sea la fórmula escogida, lo que está claro es que las grandes cadenas no van a regalar sus activos y esperarán hasta dar con la mejor alternativa para aliviar su dañada tesorería.