Foto de archivo de un edificio con pisos en alquiler.

Foto de archivo de un edificio con pisos en alquiler.

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El decreto de alquiler 'desahucia' buenas políticas de vivienda como las de País Vasco

La reducción de la oferta y más barreras para los inquilinos pueden afectar a mercados en los que no ha habido ni sombra de burbuja.

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El nuevo decreto de alquileres que va a sacar adelante el Gobierno con apoyo de Podemos, supuestamente con el objetivo de acabar con una presunta burbuja del alquiler, puede terminar restringiendo la oferta disponible y subiendo los precios. Y lo que es peor, puede tener efectos perniciosos en comunidades autónomas, como País Vasco, donde tienen buenas políticas de vivienda y donde los alquileres no habían llegado hasta ahora a disparar sus precios

Ya no es que no se vayan a arreglar las cosas que están “rotas”, es que en algunos casos pueden “romper” cosas que funcionan perfectamente. 

La propuesta más importante del Real Decreto Ley de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler, que está pendiente de ser convalidado por la Comisión Permanente del Congreso, tiene que ver con cómo se amplía la duración legal de los contratos, durante la que no se pueden subir unilateralmente los precios y donde sólo el inquilino puede romper el contrato unilateralmente.

Para los particulares, estos contratos suben de un año con dos adicionales a un año con cuatro adicionales, con tres años más en caso de que haya una prórroga tácita. Para las sociedades de gestión de alquileres y otras empresas, suben a un año con seis adicionales y tres más de prórroga tácita

Asimismo, el decreto establece que durante su vigencia ningún contrato podrá tener incrementos máximos que superen la subida del IPC y establece la creación de un índice de precios a escala estatal. 

No introduce, eso sí, la medida que provocó que Podemos rechazase la iniciativa: el control de precios. Y tampoco está claro qué ha cambiado para que el partido de Pablo Iglesias aceptase en marzo lo que en diciembre le parecía insuficiente. Pero incluye un riesgo para los expertos en materia inmobiliaria: incrementar tanto la duración mínima de los alquileres que los caseros o bien se piensen dos veces si alquilar la vivienda o bien aumenten los requisitos previos para posibles inquilinos. 

Este decreto está pensado, en muchos aspectos, para ciudades como Madrid o Barcelona, donde durante algunos años se produjeron incrementos en los precios de la vivienda en alquiler, aunque en buena medida como respuesta al descenso de precios que se produjo tras la crisis económica.

Sin embargo, justo mientras se firma el decreto, parece que la situación ha cambiado. Fernando Encinar, del portal inmobiliario líder, Idealista, afirma en declaraciones a EL ESPAÑOL que los precios en Barcelona están ya en descenso y que en Madrid la tendencia es de un cierto aplanamiento. Si esto es así, aplicar cualquier tipo de medida que suponga posibles restricciones a la oferta podría suponer una nueva oleada inflacionista. 

El caso vasco

Según datos del portal, mientras en mercados como Madrid o Barcelona los precios del alquiler de la vivienda entre 2014-17 subieron de manera relevante, en el País Vasco no fue así y las subidas experimentadas por el alquiler de vivienda libre, no protegida, ha tenido un recorrido mucho más moderado que en otras áreas de España, manteniéndose estable en parte gracias a la política de vivienda pública en alquiler.

Del total del parque de viviendas públicas en esta comunidad autónoma, el 24,5% está destinado al alquiler. En total, había 18.275 viviendas sociales en alquiler de un total de 74.524 casas a cierre de 2017, según datos de la Consejería de Vivienda del Gobierno vasco citados por Idealista. De estos pisos, 13.400 son del Gobierno y 5.000, de los ayuntamientos, amén de algunos pisos de propietarios particulares. Y la bolsa de vivienda pública en alquiler no deja de crecer: País Vasco pone en el mercado unas 900 viviendas más al año.  

Gracias a que la renta media de un piso social de unos 80 m2 es de 228 euros al mes, el precio de la vivienda libre del mismo tamaño, sometidos a las leyes de la oferta y la demanda, está entre los 730 euros/mes de Álava, pasando por los 880€/mes de Vizcaya hasta los 1.000€/mes de Guipúzcoa.

Una vez que se convalide el decreto ley, se dará una situación en la que los caseros estudien con más cuidado a cualquier posible inquilino, especialmente porque no los podrán sacar de la casa en mucho tiempo. Entre 5 y 8 años en el caso de los particulares y entre 7 y 10 años en el de las empresas. Con lo cual, un mercado en el que no ha habido grandes alteraciones de precios y en el que la relación oferta-demanda es muy sana, se verá afectado por cómo ha evolucionado el sector en otras ciudades.

Por intentar arreglar una situación que, según los datos, ya se estaba arreglando sola, el decreto del PSOE puede terminar haciendo más daño que bien. Y llegar a afectar a lugares en los que, en ningún momento, ha habido nada que se parezca a una burbuja del alquiler.