El precio de la vivienda usada sigue subiendo. En concreto, en noviembre lo hizo un 1% respecto a octubre. Pero si echamos la vista todavía más atrás, ese incremento es del 5,4% si se compara con el mismo mes de 2021. Dicho de otra manera, el precio del metro cuadrado está en 1.929 euros, según Idealista. Es decir, un 6% por debajo de su máximo histórico: 2.053 euros. Eso fue en junio de 2007, a las puertas de la burbuja inmobiliaria.

A punto de cerrar 2022, ¿qué capitales de provincia serán las que acaben el año con los mayores incrementos en el precio de la vivienda usada? Si nos fijamos en la estadística elaborada por el marketplace inmobiliario, de noviembre de 2021 a noviembre de 2022, son cinco las capitales de provincia que han visto aumentar dichos precios por encima del 10%.

De ese quinteto, destacan dos: Palma de Mallorca y Santa Cruz de Tenerife. El incremento en ambas ha sido del 16%. En el caso de Valencia, ese porcentaje es del 11,8%; en Alicante, del 11,4%; y en Guadalajara, del 10%.

Bajada de precios

Entre el 5% y el 10% de incremento nos encontramos con un grupo de 16 ciudades encabezado por Pamplona (9,6%). Le siguen Ceuta (9,3%), Sevilla (8,3%), Madrid (8,2%), La Coruña (7,9%), Granada (7,8%), Segovia y Pontevedra (7,7%), Málaga, Badajoz y Tarragona (6,9%), Lérida (6,4%), Ávila (6,2%), Huelva (5,5%), Almería (5,4%) y Zaragoza (5,2%).

Por debajo del 5% están el resto de ciudades. Algunas de ellas con incrementos por debajo del 1%. Es el caso de Huesca y Santander (0,8%), Burgos y Cáceres (0,6%), Teruel (0,4%) y Cuenca (0,2%).

[El precio de la vivienda será una montaña rusa en 2023: puede llegar a caer un 5% o subir cerca del 2,5%]

La única ciudad que ha mantenido precios durante el periodo de tiempo antes citado ha sido Orense. Y hay otras tres capitales de provincia que incluso han visto como bajaban. Se trata de Jaén (-1,4%), Palencia (-4%) y Zamora (-5,2%).

Sobre cuál será el comportamiento en el último mes del año, conviene indicar que ya en noviembre hubo 15 capitales de provincia que vieron cómo sus precios bajaban respecto al mes de octubre. El mayor descenso ha recaído en Soria (-5,1%).

Le sigue, a gran distancia, San Sebastián: -1,1%. Y, en el resto, las cifras son las siguientes: Las Palmas de Gran Canaria (-0,8%), Palencia (-0,6%), Málaga, Burgos, Vitoria y Pamplona (-0,5%), Jaén y Barcelona (-0,4%), Cádiz, Teruel y Castellón de la Plana (-0,3%), y Almería y Santander (-0,2%).

Por tanto, el precio de la vivienda usada parece que comienza a mostrar signos de agotamiento en algunas capitales, aunque en otras sigue mostrando músculo. Por ejemplo, en Palma de Mallorca, donde el crecimiento ha sido del 5,4% en noviembre respecto a octubre, o en Cuenca, del 6,5%.

Máximos históricos

Con todo, ocho capitales de provincia han logrado llegar a precios históricos a lo largo de este año: Málaga, Palma de Mallorca, Las Palmas de Gran Canaria, San Sebastián, Pontevedra, Madrid, Melilla y Pamplona.

Pontevedra y Palma de Mallorca lo han conseguido en noviembre. Málaga lo hizo en octubre pero, desde entonces, ha caído el precio un -0,5%. San Sebastián también lo logró en octubre, pero en noviembre se desinfló un -1,1%. Los descensos, desde sus máximos, han sido del -0,5% en Madrid; del -1,3% en Melilla, y del -2,3% en Pamplona.

De cara a 2023, caerán las ventas (puede que hasta un 15%) y los precios (sobre el 5%). Todo dependerá de la política de tipos que desarrolle el Banco Central Europeo (BCE) en su lucha por controlar la inflación.

Junto a esa política del BCE, otro de los factores que puede ralentizar el ritmo de compra es la pérdida de poder adquisitivo de las familias. Sin olvidar la escalada que viene desarrollando el Euríbor (el tipo al que se referencia las hipotecas a tipo variable), que ya se sitúa en el 2,83%.

Además, la vivienda nueva subirá precios debido al encarecimiento de los materiales a causa de la inflación. Eso ha provocado la ralentización e, incluso, la paralización de algunas promociones.