El Banco de España cree que la mayor entrada en el negocio residencial de las socimis, sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, puede favorecer un aumento de la oferta de vivienda en alquiler y moderar el alza de sus precios.

A finales de 2019, un 82% de la cartera de las socimis españolas estaba invertido en hoteles, oficinas, locales, centros comerciales y centros logísticos, frente al 11,2% de la inversión en viviendas, representando el 0,1% del parque estimado de viviendas propiedad de familias y alrededor del 1% del 'stock' de viviendas principales en régimen de alquiler.

Así lo expone el organismo dirigido por Pablo Hernández de Cos en su artículo analítico Evolución reciente de las socimis en España, en el que expone que los riesgos para la estabilidad financiera asociados a la actividad de estas sociedades son "en principio, limitados".

Todo ello por una reducida exposición directa de los bancos españoles en ella y una estructura de estos vehículos "más sólida frente a eventuales episodios de crisis bursátiles e inmobiliarias" en comparación a sociedades y fondos de inversión, pues las socimis no están obligadas a reembolsar aportaciones cuando se reclaman.

Por otro lado, el supervisor destaca cómo el desarrollo de las socimis ha permitido ampliar la oferta de instrumentos de inversión para ahorradores, y también sus ventajas para inversores minoristas frente a una inversión directa, en términos de diversificación de riesgos --es posible invertir en carteras con distintos inmuebles--, la profesionalización de la gestión y la escalabilidad.

La reforma clave

En el artículo, elaborado por Víctor García-Vaquero e Irene Roibás, de la Dirección General de Economía y Estadística del Banco de España, el supervisor destaca cómo, pese a regularse por vez primera en 2009, las socimis no despegaron hasta 2012, cuando el Gobierno de Mariano Rajoy realizó una profunda revisión de su régimen jurídico y fiscal.

Principalmente, redujo su capital social mínimo de 15 millones de euros a 5 millones, se eliminó el límite del 70% de endeudamiento sobre el activo, se abrieron sus mercados de cotización y se les eximió de tributar cualquier beneficio, ya que pagan un 0% en el Impuesto sobre Sociedades cuando hasta entonces lo hacían al 18%.

Si en diciembre de 2013 había dos socimis, seis años después se contabilizaban 90, sin contar aquellas que se encontraban a la espera de ser admitidas en un mercado de negociación. Asimismo, su volumen de activos pasó de 100 millones de euros en 2013 a 46.000 millones en 2019, y su capitalización bursátil ha crecido hasta los 27.000 millones, equivalente al 2% del PIB.

Un mercado muy concentrado

Como características, el Banco de España destaca cómo se trata de un sector profundamente concentrado en unos pocos vehículos de gran tamaño que coexisten junto a un nutrido grupo de pequeñas sociedades.

Así, a finales de 2019 las cinco mayores socimis representaban el 65% de la capitalización bursátil total, concentrando también el 65% de activos inmobiliarios, con un tamaño medio 32 veces superior a las 85 restantes (3.500 millones frente a 110.000 millones de euros).

Como principal diferencia, el supervisor destaca el tipo de mercado en el que cotizan, con las más grandes cotizando en mercados regulados (cuatro en el continuo español, dos de las cuales en el Ibex 35, y una en Luxemburgo), mientras que las que cotizan en mercados alternativos (78 lo hacen en el MAB y siete en Euronext) pertenecen a las pequeñas y medianas.

El mercado de cotización también se relaciona con la composición del activo, con aquellas de mercados regulados con la totalidad de sus activos en bienes no residenciales, fundamentalmente oficinas, mientras que las de mercados alternativos poseían 5.800 millones en inmuebles residenciales, un 29% de sus activos inmobiliarios.

Mayoría de capital

Respecto a su estructura de propiedad, el Banco de España destaca cómo una parte muy significativa de accionistas son no residentes, ya que, excluyendo el capital flotante (porcentaje de acciones que no está en manos de un grupo dominante o de control), la mayor parte de capital de las sociedades cotizadas en mercados regulados, las más grandes, está en manos de no residentes (el 72% en 2018) frente al 43% de las que cotizan en mercados alternativos, más pequeñas.

De acuerdo con datos de la Security Holdings Statistics by Sector, el grueso de accionistas no residentes procede de países fuera de la zona euro, con una participación de estos accionistas de alrededor del 50% en el capital de las socimis.

Al concluir 2019, el porcentaje de capital en manos de bancos e instituciones de inversión colectiva residentes en España ascendía a solamente el 7,8%, unos 2.100 millones de euros, frente al 21,9% de acciones de estos vehículos en manos de hogares españoles, unos 5.900 millones.