El número de inversores que compran vivienda para alquilar, de media, representan el 21% del total del alquiler en España. En el caso de Madrid, ese porcentaje se sitúa en el 28%. Muy por encima de Barcelona, donde se queda en el 16%. "En los últimos tres o cuatro años ha bajado mucho el número de este tipo de inversores en Barcelona", afirma Lázaro Cubero, director del departamento de Análisis de Tecnocasa.
Por tanto, es una mala noticia para el mercado del alquiler en Barcelona cuando se cumple un año de la ley catalana de control del precio del alquiler. "Afectará a largo plazo al parque de vivienda de alquiler, ya que será menor", añade.
Cierto que la ley no afecta a quienes compran vivienda con esta finalidad. Pero las personas que tienen dinero y pueden comprar en Barcelona han dejado de hacerlo. "Este efecto no ocurre en Madrid o Sevilla", matiza Lázaro Cubero.
Se trata de ciudades donde los precios se pactan libremente entre las partes. "La ley no está mostrando los resultados que perseguía con su aprobación", subraya Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com.
"Al igual que en otras ciudades europeas, la medida ha tenido un efecto contrario al deseado, reduciendo la oferta de lo ya existente y haciendo descender de forma importante la inversión en vivienda nueva", añade Daniel Cuervo, secretario general de APCEspaña (Asociación de Promotores Constructores de España).
Ley penalizadora
En mayo de 2020 empezó a subir la cartera de vivienda en alquiler en toda España. En concreto, hasta diciembre lo hizo un 70%. En Barcelona, ese porcentaje fue del 100%. Eso se debió al denominado como efecto pandemia. Pero en 2021, a partir de junio está disminuyendo dicha cartera.
Así, y según Idealista, el número de viviendas ofertadas en su portal en la ciudad de Barcelona se ha reducido un 42% durante el mes de septiembre respecto a las cifras del mismo mes de año anterior. Una disminución de 10.900 viviendas.
Porcentaje similar al cosechado en Pisos.com. "En el último año se ha producido un efecto rebote en el que se ha registrado una caída del 40% de la oferta de alquiler disponible", indica su director de Estudios. También ha adelgazado el número de contratos firmados.
"Esta ley no ha estado encaminada a que más familias puedan acceder al alquiler. Si hubiera sido así se habría trabajado en medidas para crear o potenciar la oferta. Por el contrario, ha sido una ley penalizadora para castigar a los propietarios. No olvidemos que la inmensa mayoría son propietarios particulares", manifiesta José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). Una realidad que se ha traducido en que particulares o empresas hayan cerrado sus viviendas al alquiler o hayan optado por venderlas.
Poner topes
La ley catalana lo que hace es poner topes al precio de salida. Sin embargo, el descuento en Barcelona está siendo del 4,2%, mientras que en Madrid es del 5,5%, donde no hay dichos topes. "Es así por el propio mercado, no por la legislación", matiza el director de Análisis de Tecnocasa.
La realidad es que los precios sí han descendido de manera importante en Cataluña. En concreto, y según Tecnocasa, un 9,9% en la ciudad de Barcelona. Pero ese porcentaje es similar al de otras capitales como Madrid o Valencia. En el caso de Sevilla, ese descenso ha sido del 8,8%, mientras que en Málaga se ha situado en el 6,6%. La única excepción es Zaragoza, que ha mantenido los precios.
"La ley ha tenido su efecto pero, al estar ocurriendo en otras ciudades, no es imputable. En Madrid la ley no está y los números son similares", resalta Lázaro Cubero. Por tanto, estamos ante un tema de cambio de ciclo de mercado.
El mercado se recuperó en 2015 y ahora toca corrección. Al cruzarse con la pandemia, la misma ha sido importante. En Barcelona ciudad, a principios de 2020, los precios ya habían comenzado a caer antes de la llegada de la norma. Así lo reflejan los datos de la Generalitat.
Incentivos fiscales
Entre las soluciones que habría que plantear para bajar los precios y, de paso, que aumentara el porcentaje de inversores que compran para alquilar, José Ramón Zurdo señala: "Hay que aumentar la oferta de viviendas privadas, por ejemplo, incentivando fiscalmente tanto a propietarios particulares como a empresas".
Desde la ANA apuestan también por regular mejor el alquiler turístico, limitándolo a las viviendas que cumplan con la legislación local y autonómica. Así, engrosarían la oferta de viviendas de alquiler tradicional. Y bajarían los precios.
"El gobierno de Cataluña, en vez de penalizar a los propietarios para intentar quedar bien con su electorado, debería trabajar para aumentar la oferta de vivienda pública para las familias que no pueden acceder en igualdad de condiciones al mercado privado", sostiene José Ramón Zurdo. Y concluye: "El sector privado de los arrendamientos no está para cubrir o soportar, como algunos pretenden, las carencias del sector público ante la falta de vivienda social en alquiler".