Como un panal de rica miel, la vivienda de lujo sigue atrayendo a los inversores extranjeros y nacionales. Como breve paréntesis puede calificarse la situación vivida tras la aparición de la pandemia. Sin embargo, las aguas parecen volver a su cauce. Y, una vez más, Madrid y Barcelona están siendo los principales panales a los que acuden.
Como ha ocurrido con el turismo, ha sido el comprador nacional el que ha mantenido el nivel. Pero, las buenas perspectivas económicas que se atisban con la vacunación y la vuelta del capital extranjero auguran una recuperación.
“Se registrará un incremento de precios del 3% durante este año en la capital”, auguran desde Barnes Madrid. Según sus estimaciones, el precio medio de la vivienda de lujo se situará en los 6.700 euros/metro cuadrado, en lo que se refiere a inmuebles de segunda mano. En obra nueva, a finales de 2021, dicho precio será de 9.300 euros/m2.
Según el Colegio de Registradores de la Propiedad, el peso de compra por extranjeros de vivienda con un importe superior al medio millón de euros fue del 6,96% durante 2020. Por comunidades autónomas, quienes alcanzaron un mayor peso fueron Baleares (24,8%), Comunidad de Madrid (12,2%) y Cataluña (8,07%).
Dentro de la Comunidad de Madrid y Cataluña, Madrid y Barcelona viven su particular disputa por ser el foco de atracción para este tipo de inversores. De hecho, ambas se han colocado en el top-10 de las ciudades más interesantes para invertir en el ladrillo de alto standing. Madrid ocupa el sexto puesto y Barcelona el séptimo, según Barnes.
Gran duelo
El cliente prime se ha hecho su hueco en Madrid y Barcelona. Si durante la pandemia fue el comprador nacional el que cogió protagonismo (80% del total de las operaciones de compraventa entre medio y un millón de euros), el relevo durante el primer semestre lo ha cogido el comprador extranjero (40% del total).
“En el segmento del superlujo madrileño, es decir, propiedades por encima de los dos millones de euros, no se espera gran variación de precios debido a la sólida situación económica que presenta la demanda de este tipo de inmuebles. Principalmente, internacional”, indican desde Barnes Madrid.
Madrid, habitualmente, ha tenido gran demanda de estadounidenses y asiáticos. “Durante los últimos años, latinoamericanos provenientes de México, Venezuela y Colombia se han sumado”, indica Eduardo Crisenti, socio director de Barnes Madrid. Después del verano, el atractivo se incrementará, tanto para vivir como para invertir.
¿Qué buscan? Viviendas de unos 150 metros cuadrados, tres habitaciones, dos baños y zonas exteriores. ¿Dónde? En los distritos de Salamanca, Chamberí, Retiro y Centro. En concreto, las zonas de Recoletos, Goya, Almagro y Justicia, según Engel & Völkers. Generalmente son inmuebles de segunda mano reformados. “Es en este segmento donde los compradores pueden encontrar buenas oportunidades de negociación e inversión”, matiza Crisenti. ¿En cuánto tiempo se venden? Entre cinco y seis meses si el precio está acorde al mercado.
Franceses en Barcelona
Respecto al alquiler, el precio aumentará en Madrid hasta los 3.150 euros al mes en pisos de 150 m2. En el caso de chalés de 350 m2, dicho precio se va hasta los 7.350 euros al mes. Se trata de un 5% más que en 2020, pero no alcanza los 8.000 euros de principios de 2019.
Por lo que respecta a Barcelona, los distritos más exclusivos y selectos se encuentran en la zona alta de la ciudad. Pedralbes, Sant Gervasi i Sarrià, Les Tres Torres y Dreta del Eixample son claros ejemplos.
Son los franceses quienes acaparan más viviendas de lujo en Cataluña, en general, y en Barcelona, en particular. “En Barcelona, nuestros clientes son 40% no residentes, y 60% locales”, según Elizabeth Hernández, directora de Barnes Barcelona.
Respecto a los precios, se mantienen estables con ligeros ascensos. “La oferta de viviendas en venta no ha aumentado y se han incrementado las operaciones de compraventa”, añade Hernández. Los bajos tipos de interés y el aumento de la inflación han ayudado. Y, de cara al futuro, la tendencia continuará.
Obra nueva, sin problemas
“Por lo que respecta a los barrios de Barcelona más demandados, Diagonal Mar, Poblenou y Sarrià-Sant Gervasi se sitúan a la cabeza por ofrecer viviendas con las deseadas características habitacionales, comercializándose sin problemas todas las promociones de obra nueva que se están construyendo”, afirma Vicenç Hernández, CEO de Tecnotramit y presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC).
Si los precios residenciales crecerán en Madrid un 3%, en Barcelona lo harán en un 2%, según Knight Frank. En el caso de Engel & Völkers, cerró los cinco primeros meses de 2021 en la Ciudad Condal con un incremento de las ventas del 114% respecto al mismo periodo de 2020.
El cliente nacional ha sido el principal impulsor. Eso sí, una de cada cuatro operaciones de alto standing ha sido ejecutada por clientes extranjeros. De ese porcentaje del 24,5%, un 17,9% corresponde a clientes internacionales que ya residían en Barcelona. El 6,6% restante son extranjeros que han regresado para invertir o adquirir una segunda residencia.