El Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid aprobó el pasado 25 de marzo Madrid Nuevo Norte. A partir de este momento el proyecto entra en una carrera burocrática antes de que la primera máquina excavadora entre en los terrenos que darán lugar al que está llamado a ser uno de los desarrollos urbanísticos más importantes de Europa.

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Antes de nada, el acuerdo de Consejo de Gobierno tiene que publicarse en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM). Desde la Comunidad de Madrid explican que “los técnicos municipales de Urbanismo deben incorporar aclaraciones al proyecto sobre algunos aspectos técnicos”. “Tiene tal envergadura de información que se trata de un procedimiento habitual”, ahondan.

Una vez hechas las aclaraciones, deben pasar por el pleno del Ayuntamiento de la capital porque, según explican a Invertia desde el propio consistorio municipal, “hay que incorporar al documento urbanístico algunas cuestiones técnicas y corregir algunas erratas que se han encontrado en la revisión exhaustiva que se ha hecho del expediente (54.000 folios)”.

Tras supervisarlo la Comisión de Urbanismo y el Gobierno regional es cuando por fin terminará la fase de tramitación y empieza la fase de ejecución. ¿Plazos? Silencio en la sala.

Juntas de compensación

En esta fase, el elemento esencial es la junta de compensación. Se trata de una entidad con personalidad jurídica pública/privada en la que la Administración, en este caso el Ayuntamiento, delega las funciones públicas necesarias para ejecutar el planeamiento urbanístico, explica Inmoley. Previamente, propietarios del suelo que representen más del 50% de la superficie de cada unidad de ejecución presentarán las bases y estatutos por los que se regirán estas juntas.

Hay que recordar que hasta 2015 la Operación Chamartín era un proyecto de iniciativa privada. Manuela Carmena la transformó en una pública (mediante la modificación de plan general) como parte de su propuesta 'Madrid, Puerta Norte'. El resto de protagonistas implicados finalmente lo aceptaron (entre otras medidas) para sacar adelante lo que bautizarían como Madrid Nuevo Norte. Por tanto, será el Ayuntamiento el encargado de tramitar todo este proceso.

Las juntas de compensación tienen el papel de garantizar la ejecución material de la urbanización y la posterior entrega al Ayuntamiento del viario y otros suelos de cesión obligatoria. En Madrid están los casos de Valdebebas o cada uno de los desarrollos del sureste, por ejemplo. La administración se reserva para sí misma las potestades de vigilancia, control y tutela a lo largo de todo el proceso.

Después, las juntas de compensación tendrán que poner en marcha los proyectos de reparcelación, cuyo objetivo es repartir las parcelas resultantes entre los propietarios que aportaron parcelas de origen.

Las parcelas

Solo tras la aprobación del proyecto de reparcelación por parte del Ayuntamiento (de Madrid en este caso) pasan a existir jurídicamente las parcelas resultantes, que son edificables. Y es, por tanto, a partir de entonces cuando poseen la seguridad jurídica para que se comercialicen y se pueda proceder a la promoción de las mismas.

Junto con los proyectos de reparcelación, las juntas de compensación tienen que encargar también los proyectos de urbanización de los distintos ámbitos, los cuales debe aprobar el Ayuntamiento.

Una vez tengan esta aprobación se pueden iniciar las obras de urbanización de cada uno de los cuatro ámbitos que forman Madrid Nuevo Norte (Estación de Chamartín, Centro de Negocios, Malmea-San Roque-Tres Olivos y Las Tablas Oeste). “El objetivo es que todos vayan acompasados en la medida de lo posible”, indican desde el consistorio de la capital.

El primer ladrillo

Al mismo tiempo que se dan los pasos anteriores, la Administración estatal empezará a remodelar la estación de Chamartín. Sin embargo, las fuentes consultadas por Invertia explican que este ámbito será el más complejo. Ven más sencillo comenzar en las áreas residenciales como serán Malmea-San Roque-Tres Olivos y Las Tablas Oeste, donde irán gran parte de las 10.500 viviendas proyectadas en todo Madrid Nuevo Norte.

Con carácter general, las obras de edificación no pueden comenzar hasta que finalicen las obras de urbanización y tenga lugar su recepción por parte del Ayuntamiento. Sin embargo, aunque eso es la norma general, la ley contempla la posibilidad de adelantar la construcción de viviendas.

El consejero delegado de Merlin Properties, Ismael Clemente, explicó durante la presentación de resultados anuales que la socimi habrá tenido que invertir 410 millones de euros en total antes de hacer el primer agujero en el suelo.

El Ayuntamiento está capacitado para suscribir convenios de ejecución simultánea con las juntas de compensación. Estos acuerdos permiten comenzar la construcción de edificios simultáneamente a las obras de urbanización, cuando se establezcan una serie de condiciones. “Probablemente ocurrirá esto”, concluyen fuentes municipales. Hay más de 20 años para comprobarlo.