El impacto de la tecnología es una de las cuatro tendencias globales que rigen el inmobiliario actual, comparte “cartel” con la globalización, la sostenibilidad y el cambio demográfico hacia las ciudades. En lo que llevamos de este nuevo siglo -desde el 2000 han pasado ya 20 años- el cambio más disruptivo que hemos vivido ha sido sin duda la llegada de la tecnología en nuestras vidas. Ya que al producir un cambio total de procesos y de modelo productivo ha afectado a todos los sectores, y en el caso concreto inmobiliario ha impactado de una manera significativa en el ciclo del activo inmobiliario y el funcionamiento de las ciudades.

Si analizamos el uso de la tecnología en nuestro sector, según el informe 2019 de Emerging Trends Climate of Change de ULI y PWC ( en el cual se consultan expertos de todo el mundo) los resultados más destacados son:

-El 65% de los encuestados han aumentado el uso de la tecnología en sus negocios operativos durante el año pasado

-Casi el 90% indica que probablemente continuará aumentando su uso cada año en los próximos cinco años

-El 25% está invirtiendo en tecnología asociada - y los que no lo hacen es porque creen que su escala de operación es demasiado pequeña.

Estos datos nos dan pistas de las tendencias que van a seguir rigiéndonos a corto plazo.

Las ciudades por su lado, son el motor económico del mundo,  más del 80% del PIB mundial se genera en las 600 ciudades más grandes del planeta. Son los lugares donde suceden la mayoría de las interacciones humanas, y son un entramado de bienes y servicios que se centran en dar respuesta a las necesidades de sus ciudadanos y que conllevan multitud de servicios operativos en gestión. Aquí en este mundo del bienestar y la operatividad se produce la gran incidencia de la tecnología.

Si analizamos datos, se está produciendo una migración global a las ciudades, en 2030 el 60% de la población mundial vivirá en ciudades y en 2050 será el 70%. Si llevamos este análisis a España, según estadísticas del INE, ciudades como Madrid o Barcelona crecen a un ritmo mayor que el resto de las ciudades españolas ya que han tenido un incremento de población constante desde 2014, siendo Madrid la ciudad que lidera el ránking: solo en este último año incrementó su población en 40.000 personas. Estos datos tienen el poder suficiente de afectar a los fundamentales del sector y deben ser analizados en detalle.

Las ciudades por lo tanto tienen el riesgo de sufrir los “efectos colaterales” de este crecimiento imparable, lo que unido a la irrupción de tecnología ha creado nuevas demandas que necesitan nuevas soluciones. Los consumos deben ser compatibles con los recursos disponibles. La huella energética “causada” por nuestro sector es del 50% del peso energético mundial, y viene del consumo de nuestros edificios y nuestras ciudades. Pero la tecnología puede ayudarnos a mejorar esa ecuación. Tenemos la responsabilidad de hacer ciudades mejores y el reto debe ser la búsqueda de una mejora continua de su eficiencia, sostenibilidad y resiliencia.

Para poder analizar si las ciudades están preparadas para mantener el ritmo de este crecimiento, debemos hacer un repaso a los cambios más significativos sobre los que podemos incidir:

1. Urbanismo: ciudades dinámicas y flexibles a usos demandados por la sociedad, con trámites digitalizados que permitan poner en carga el suelo según necesidades y permitan la flexibilidad de usos que requiera la ciudad para adaptarse a las necesidades.

2. Movilidad: cambio a modelos de movilidad variable y adaptable según las horas del día, flexible y con prioridad del peatón. Uso de plataformas globales de servicios de movilidad agregada en el que se pueda combinar público, privado o compartido.

3. Conectividad: hacer más eficientes las ciudades mediante el uso del 5G, con aplicaciones directas como los vehículos autónomos, comunicación de emergencias e incidencias, automatización del transporte público o plataformas globales de transporte.

4. Monitorización y gemelo digital: la recreación de un gemelo digital de la ciudad en el que se recojan las mediciones de distintas variables por sensores de presencia, las monitorizaciones en tiempo real de consumo, las necesidades de iluminación, etc. La trazabilidad del dato y el posterior uso de esos datos mejoran la eficiencia y revierten en ahorros y reducción de consumos.

5. Reducción en consumos y eficiencia en la gestión: los consumos energéticos de la ciudad corresponden en un 56% a los edificios, frente al 13% que producen los coches, y de ese porcentaje cerca de un 70% se usa para los sistemas de calefacción, refrigeración e iluminación.

6. Mejora de la experienecia del usuario: usando la inteligencia artificial -Smart Data - podemos ajustarnos a las demandas del ciudadano, podemos predecir sus necesidades, detectar un reconocimiento de hábitos, tendencias y gustos de manera agregada. Herramientas potentísimas para mejorar la gestión y abaratar costes a su vez porque enfocamos nuestros esfuerzos.

7. Gestión de servicios públicos: el uso de sensores para recogida de residuos, control de la iluminación según necesidad, flexibilidad viaria, seguridad en remoto, semaforización prioritaria, usabilidad del ciudadano, etc.

8. Logística última milla: Proponer una distribución logística de proximidad descarbonizada que garantize la movilidad y atender a las necesidades de eCommerce.

9. Ciudadano digital: facilitar los trámites a los ciudadanos, implicando así a todos los colectivos en el modelo de toma de decisión con sus pesos relativos.

Estos temas mencionados nos hablan de realidades y de retos, donde el uso de la tecnología ya se está aplicando y que cada vez se volverá mas un elemento de competitividad de las ciudades, un elemento diferenciador en el que no podamos quedarnos atrás. Y nuestras ciudades y el sector inmobiliario deben estar a la altura del cambio si queremos seguir disfrutando de un mundo sostenible.

*Carmen Panadero es directora de Master in Real Estate Development de IE School of Architecture & Design – IE University