Los inversores minoritarios de Realia están en pie de guerra contra la ampliación de capital de 149 millones de euros que va a llevar a cabo el mexicano Carlos Slim. Muchos están descontentos con la evolución de la compañía, y consideran que el magnate sólo intenta hacerse con el 100% de la compañía para excluirla de Bolsa a un precio casi irrisorio.
En estos momentos, Slim controla el 70,7% de la inmobiliaria gracias a su participación directa del 33,9% y del 36,9% de FCC. Un porcentaje que podría incrementarse en las próximas semanas, ya que el mexicano ha comunicado que cubrirá su participación y comprará todo aquello que no sea cubierto por los minoritarios.
¿Consecuencia? Un aumento de su control sobre Realia y una posible dilución de accionistas minoritarios, particulares e institucionales, si se niegan a acudir a la ampliación. Así que, ante esta situación, el fondo Polygon (que ostenta el 10% de los títulos) ha decidido denunciar la actuación que está llevando a cabo la compañía.
Inexactitudes en la comunicación al mercado
En una misiva remitida al presidente del consejo, Juan Rodríguez Torres, el fondo británico muestra “preocupaciones” en torno a ese proceso de ampliación de capital. A su juicio la empresa “no ha dado ninguna razón de peso acerca de por qué necesita realizar un aumento de capital” e insisten en su idea de que la compañía “no lo necesita”.
Durante el texto, al que ha tenido acceso EL ESPAÑOL, los analistas de Polygon revisan las condiciones impuestas por la inmobiliaria para desarrollar la ampliación de capital. Consideran, además, que en el Hecho Relevante enviado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores para explicar todo el proceso hay “afirmaciones que nos parecen claramente inexactas”, y ponen en duda buena parte de las intenciones del equipo directivo de Realia.
La intención de la inmobiliaria es destinar 120 millones de los 149 millones que se quieren captar a amortizar un préstamo con Caixabank sobre la actividad de promoción de Realia. A juicio de este fondo se “omite el hecho de que la deuda de neta de esta actividad es de unos 92 millones de euros, dado que hay más de 27 millones de caja en este negocio”.
Comparativa con la competencia
Cuestiona también los números de futuro elaborados por el equipo de Rodríguez sobre los costes estimados en la actividad de promoción inmobiliaria. El documento remitido a la CNMV asegura que 301 unidades en cuatro proyectos tendrá un coste de 95 millones de euros. Es decir, 316.000 euros por vivienda en concepto de urbanización y construcción.
Una cifra que el fondo Polygon considera “una clara exageración” ya que, según sus cálculos, otros promotores como Metrovacesa, Aedas, Neinor o Quabit, tienen un coste por esos mismos procesos de “entre el 46% y el 50% del precio de venta medio de las viviendas de alrededor de 250.000 euros por unidad. De ahí se deduce que tienen un coste de construcción comprendido entre los 115.000 y los 125.000 euros por vivienda, de media”.
Eso supondría que Realia para ejecutar todo su proyecto necesitaría 35 millones de euros, “siempre que no hubiera preventas y que no se lograra financiación bancaria”. Por tanto, se puede decir que “probablemente, la caja que la actividad de promoción de Realia posee en la actualidad es más que suficiente para construir estos proyectos”.
Operación sospechosa
La carta remitida al consejo de administración de Realia lanza también sus sospechas contra una operación urbanística cerrada por la compañía. En concreto, sobre una permuta de terrenos en Leganés en febrero de este año. En ella la inmobiliaria habría recibido un terreno urbanizable de un valor de hasta 40 millones de euros, permutado por un terreno rústico cuyo valor era de 4 millones de euros.
Fruto de esa permuta, Realia habría recibido unos terrenos de “alto potencial para uso comercial situados justo al lado de su centro comercial Plaza Nueva, y también recibiría 8 millones de euros en concepto de intereses de demora”. Una información que “parece ser extremadamente importante para los accionistas y sobre la que no se ha informado al mercado”, sentencia la misiva.
La carta de Polygon acaba anunciando que seguirá analizando los términos de la ampliación de capital y “comunicando” sus preocupaciones al consejo de la compañía y al mercado en general.
Se trata de la segunda misiva que este fondo británico remite a Realia en menos de una semana. En la primera mostraban su disconformidad con las intenciones de la empresa porque “no se ha proporcionado información detallada” sobre los motivos que llevan a llevar a cabo un proceso como éste.
Tanto es así que, fuentes consultadas por EL ESPAÑOL, aseguran que tienen sus dudas de que Realia esté velando por el interés general de todos sus accionistas.