El Banco de España ha constatado en el Documento Ocasional “El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019” publicado este viernes que durante los últimos años han aumentado las dificultades para el acceso a la vivienda para determinados colectivos, como los jóvenes, los hogares con rentas más bajas y los que residen en áreas metropolitanas.

El principal problema reside en el notable aumento acumulado de los precios de los alquileres, que responde a un incremento de la demanda de vivienda en este régimen, especialmente entre los jóvenes, que no ha podido ser absorbido por la oferta.

Esta situación genera “retos sociales importantes e ineficiencias macroeconómicas”. Para luchar contra ella, pese a que “la intervención pública en el mercado del alquiler puede contribuir a aliviar estos problemas”, los expertos de la Dirección General de Economía y Estadística del Banco de España consideran que “las que parecen más efectivas para este fin son aquellas que se centran en incrementar de manera estable la oferta de vivienda en arrendamiento a disposición de los colectivos más vulnerables”.

Los promotores piden desde hace tiempo la colaboración público-privada como solución ideal a este grave problema nacional. Por fin parece que el Gobierno central y algunos regionales han comenzado a dar pasos en este sentido, aunque la crisis sanitaria ha paralizado casi todo.

Como apunta el Banco de España, “este tipo de políticas suelen instrumentarse a través de una combinación de estímulos al sector privado para que facilite un incremento progresivo y sostenido de la oferta y de provisión pública de vivienda de alquiler. “También podrían considerarse políticas centradas en detectar y recalibrar aquellos componentes de la regulación urbanística y del uso del suelo que dificultan la disponibilidad de viviendas en áreas tensionadas”, añade.

Subida de precios sin ampliar oferta

Los precios de venta de la vivienda se han incrementado un 31%, en términos nominales entre 2014 (cuando comenzó la recuperación económica tras la crisis de 2008) y finales de 2019. Sin embargo, aún se encontraban un 17 % por debajo de los niveles máximos alcanzados en 2007.

En el mercado del alquiler, el Banco de España estima que también habrían aumentado de forma significativa durante los últimos años, “incluso a un ritmo superior al observado en el mercado de compraventa”. El problema es que no hay datos oficiales en este sentido. Eso sí, estos aumentos de precios habrían sido más elevados en las grandes áreas metropolitanas, como Madrid y Barcelona.

La mayor demanda de vivienda en régimen de alquiler entre los jóvenes responde, según el BdE, a distintos factores relacionados con los cambios habidos tras la crisis iniciada en 2008 en la situación del mercado laboral y de crédito, así como en la fiscalidad de la vivienda.

Empezando por el mercado de trabajo, según los datos de la Encuesta de Población Activa, el salario medio entre los más jóvenes en 2018 (últimos datos disponibles) todavía no había recuperado el nivel de 2008. Así, el salario medio en 2018 de los trabajadores de entre 20 y 24 años era un 8,3% inferior al de 2008, en términos nominales, mientras que este diferencial sería algo menor en el caso de los trabajadores de entre 25 y 29 años (5,1%) y aquellos de entre 30 y 34 años percibirían un salario levemente superior al de 2008 (1,3%).

También ha crecido la proporción de los hogares para los que el gasto de alquiler de la vivienda excede el 30% de su renta, destaca el documento, lo que “comienza a limitar considerablemente la capacidad de gasto y ahorro de los hogares”. Entre 2011 y 2017, la proporción de hogares menores de 35 años que dedicaba más del 30% de su renta al alquiler se ha elevado en 8 pp, situándose en el 14%.

Los jóvenes también han optado por el alquiler debido a que las entidades bancarias, tras la barra libre de los años previos a la crisis, han aplicado unas condiciones crediticias más prudentes. Todo ello con la actual política de tipos cero o casi del Banco Central Europeo. En conjunto, recoge el BdE, “los cambios en la fiscalidad de la vivienda introducidos tras la crisis financiera habrían aumentado el atractivo del alquiler frente a la compra de vivienda”.

En el lado de la oferta, no hay que olvidar que el mercado español de alquiler está dominado por inversores minoristas. En los últimos años se ha registrado un aumento del propietario institucional y cada vez hay más ejemplos de promotoras (Neinor Homes, Metrovacesa, Realia, etc.) que apuestan por el build to rent dentro de sus planes estratégicos.

Por otro lado, las plataformas digitales han abierto el mercado tradicional de los apartamentos turísticos a otras viviendas cuyo uso era residencial o que estaban vacías. En ciudades como Barcelona y Madrid, representarían entre el 5% y el 10% del total de viviendas en régimen de alquiler. Este porcentaje aumentaría por encima del 15% para otros municipios con menor población y mayor densidad turística, como Málaga, Sevilla o Mallorca.

El riesgo de limitar precios

El Banco de España resalta que “la incapacidad de la oferta para absorber un rápido aumento de la demanda impide un funcionamiento eficiente del mercado de trabajo, al dificultar la movilidad de los trabajadores y de aquellos que buscan empleo”.

Por otro lado, ahonda, “los incrementos de los precios del alquiler por encima de los aumentos en las rentas del trabajo aumentan tanto la proporción de los hogares cuya capacidad de gasto en otros bienes y servicios se puede encontrar significativamente restringida, como la fracción de la población en riesgo de exclusión social”.

No obstante, los controles de precios no atajan la principal causa subyacente al problema, que es la insuficiencia de la oferta para satisfacer la demanda, y, de hecho, podrían generar una contracción adicional de la oferta en las áreas reguladas, así como un incremento en el medio plazo de los precios fuera de esas áreas”.

Este gran problema ha llevado a algunos políticos a intentar intervenir en el mercado del alquiler. No es sencillo. Los autores reflejan que la efectividad de las políticas en el mercado del alquiler residencial dependen de su interacción con la situación macroeconómica, de los condicionantes locales del mercado de la vivienda y de su articulación conjunta con otras políticas que también inciden en el mercado de la vivienda, como las fiscales y laborales, y que afectan a la dinámica de las rentas de los hogares que demandan una vivienda de alquiler.

En este sentido, los autores del texto muestran que la evidencia internacional disponible confirma el riesgo de aparición de efectos adversos potencialmente significativos, especialmente cuando los controles de precios se mantienen durante períodos prolongados. De ahí su apuesta por trabajar el lado de la oferta.