Inmobiliarias

El ‘arma’ inversora de Soros: estudia operaciones en 'ladrillo español' por 1.500 millones

Hispania, participada también por John Paulson, mira con atención el sector hotelero, donde concentrará sus adquisiciones.

El inversor George Soros.

El inversor George Soros.

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Tiene en su accionariado a dos de los grandes tiburones de la inversión, George Soros y John Paulson, y tiene el apetito en sus venas. Ahora, estudia operaciones en el sector del 'ladrillo' por valor de 1.500 millones de euros. Se trata de Hispania Activos Inmobiliarios, uno de los grupos nacidos en los últimos años, que se ha convertido en referencia del sector, y que ha dejado en el olvido a las inmobiliarias que cayeron con la crisis.

Hispania está, además, a punto de convertirse en Socimi, es decir, en una Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Se trata de un tipo de vehículo inversor (nació como tal en 2012, porque la anterior regulación de 2009 fracasó) que permite a sus accionistas soportar una carga fiscal más ligera que otros competidores. También tiene un reglamento más estricto a la hora de invertir sus fondos: no pueden tener excesivo riesgo.

En su caso, Hispania ya contaba con una Socimi como filial. Ahora la cabecera, tras meses engordando su cartera, da el salto para convertirse en este tipo de sociedad cotizada que, entre otras ventajas, no tiene la obligación de pagar Impuesto de Sociedades, sino que tributa de forma indirecta cuando reparte beneficios entre sus accionistas vía dividendo.

Las Socimis son un tipo de vehículo inversor en el sector inmobiliario que permite a sus accionistas soportar una carga fiscal más ligera

“Actualmente, Hispania está evaluando inversiones por un valor aproximado de 1.500 millones de euros”, indica a EL ESPAÑOL Isabel Troya, responsable de relación con inversores de la compañía. Con un objetivo en el punto de mira: los hoteles. A ese segmento, señala la directiva, destinará el 75% de las inversiones que está evaluando. El segundo foco de atención son las oficinas, pero menos.

En 2015, su primer ejercicio completo, Hispania invirtió 841 millones en inmuebles, sobre todo, hoteles (633 millones) y ganó 66,6 millones de euros. En este tiempo, asegura, los activos se han revalorizado un 15,6%. Básicamente, la compañía los compra, los arregla y busca un inquilino que aumente la rentabilidad del inmueble. La gestión de Hispania está en manos de Azora, una firma fundada en 2003 especializada en el sector inmobiliario.

Hoteles, oficinas y no más viviendas

El problema con el que se encuentran actualmente las grandes firmas es que ya no hay tanto activos de oficinas interesantes en el mercado como había hace unos años. Arterias como el madrileño Paseo de la Castellana ya no ven colgados tantos carteles de ‘se vende’. Entre otros motivos porque grandes fortunas, como Amancio Ortega, máximo accionista de Inditex, se decantan por esos activos ‘premium’ y elevan los precios. Por eso, las Socimis en general y, este caso, Hispania, buscan oficinas que estén cerca del centro pero no en él. Y ahí las rentabilidades varían en función de la localización, los accesos, o el número de inquilinos que ya estén en ellos.

Donde no va a seguir ampliando cartera Hispania es en viviendas. “No contemplamos ninguna inversión adicional en el segmento residencial”, afirma tajante Troya. Se centra, por tanto, en activos hoteleros porque ve que son más rentables que el ladrillo ‘convencional’. En ellos, “la relación rentabilidad-riesgo es superior al resto”, asume.

Obras de construcción de viviendas.

Obras de construcción de viviendas.

El primer gran movimiento hotelero lo dio de la mano de Barceló. Juntos constituyeron una Socimi que, al final, Hispania terminó adquiriendo la mayor parte del accionariado. “En el sector hotelero queremos duplicar el portfolio actual, complementándolo con inversiones en mercados en los que tenemos menor exposición como son las Islas Baleares o Marbella, por ejemplo; o donde no tenemos ninguna, como pueden ser localizaciones específicas de la costa de Levante”, argumenta Troya. En todos los casos, enfocadas, según asegura, a los turistas europeos.

El objetivo de ser Socimi

En la junta de accionistas del próximo mes de mayo, la empresa deberá aprobar su conversión total en Socimi. ¿Por qué? Porque ahora puede. Hasta el momento, ha empleado su matriz para invertir en activos demasiado 'arriesgados' para esa figura aún pequeña. “Desde el principio, Hispania siempre tuvo vocación de ser una Socimi”, matiza Troya. “Si bien queríamos tener la flexibilidad de invertir en activos no aptos”. Las Socimis sólo pueden invertir el 20% de sus fondos en activos considerados 'no aptos'. 

Este modelo de sociedad tiene que destinar casi todos sus fondos (el 80%) a inmuebles urbanos que estén destinados al alquiler, ya sean viviendas, hoteles, oficinas o naves industriales. Y, para evitar la especulación, debe mantenerlos en cartera, como mínimo, tres años. Además, cuentan con una exigencia de capital mínimo de cinco millones de euros.  A cambio, la principal ventaja es el dividendo: el 80% del beneficio que obtiene de sus alquileres se tiene que distribuir entre sus accionistas. También perciben el 50% de lo que ingresen gracias a la venta de activos.

Así, Hispania ha jugado a dos manos: ha sido sociedad ‘normal’ y, dentro de ésta, una Socimi. “Mantuvimos una estructura en la que la matriz es una sociedad anónima pero con una filial Socimi al 100% a través de la cual se han realizado todas las inversiones consideradas aptas. Un ejemplo es la inversión en el hotel Guadalmina [en Marbella] que adquirimos a través de una deuda hipotecaria sobre el activo y que, de no tener esta doble estructura no hubiéramos podido adquirir”, argumenta.

El inversor George Soros.

El inversor George Soros. Getty Images

La compra del hotel marbellí fue una de sus primeras adquisiciones, pero se complicó más de la cuenta. Su anterior propietario, Aspen Playa, no delegó la gestión hasta el pasado noviembre. Sus planes pasan por rediseñar el hotel y modernizarlo. Para eso, antes, tiene que buscar un nuevo operador hotelero que lo alquile y se encargue de la gestión.

Los dos accionistas estrella

Hispania cotiza desde diciembre de 2014 con dos apellidos de renombre como mayores inversores: Soros y Paulson. El húngaro, que se hizo famoso por hundir la libra en 1992, es su principal accionista con el 16,7% de sus títulos. Tras él, Paulson & Co, la firma de John Paulson, gestor de fondos de alto riesgo conocido por apostar contra las hipotecas 'subprime' en 2007, antes de que estallara la burbuja. Paulson tiene el 9,85%.

Hispania tiene fondos para gastar, en parte, porque hace un año amplió capital en 337 millones. En ese movimiento, entraron firmas de inversión como Fidelity y vinculadas al sector inmobiliario como CBRE. “Se realizó a través de una colocación acelerada, que se completó en menos de tres horas”, indica Troya, una gran parte de ellos, ya están invertidos.