La vivienda vuelve a ser uno de los activos más atractivos para los españoles. La posibilidad de tener un bien físico en propiedad que proporcione un rendimiento adicional sin necesidad de asumir riesgos importantes es todo un caramelo para los inversores, especialmente para aquellos más conservadores.
Aunque estos últimos no se caracterizan, precisamente, por su admiración hacia los movimientos del mercado, lo cierto es que ahora, recién estrenado el verano, son muchos los que empiezan a barajar la fórmula del alquiler turístico, aunque ello implique elevar en unos puntos su escala de tolerancia al riesgo.
Actualmente, la rentabilidad bruta por alquiler en España se sitúa en el 3,9%, según los últimos datos del Banco de España. Sin embargo, si trasladamos estos porcentajes a zonas más atractivas a nivel turístico, la rentabilidad puede subir hasta casi el 7% en áreas de Cádiz o Tarragona, según Fotocasa. Con estas cifras, ¿cómo no plantearse el alquiler turístico para rentabilizar la vivienda este verano?
¿Es el alquiler turístico la mejor opción?
Comprar una vivienda para alquilar es una de las opciones de inversión preferidas en nuestro país. En la actualidad, cerca de un 20% de los españoles cuenta con una segunda residencia. En muchas ocasiones, esta vivienda está orientada única y exclusivamente a ofrecer una rentabilidad adicional a sus propietarios a través del alquiler. En otras, hay quienes utilizan estos apartamentos a modo vacacional, dejándolo libre en determinadas épocas del año.
Sea como sea, en ambos casos la idea del alquiler turístico se puede llegar a imponer frente a otras opciones como la del alquiler por temporadas o residencial debido a su aparente atractiva rentabilidad. Sin embargo, conviene valorar antes una serie de aspectos para saber si esta es, realmente, la opción con la que el inversor puede obtener mayores beneficios:
1. Cumplir con la normativa de pisos turísticos
Antes de hacer cálculos para valorar qué opción es la más conveniente, el propietario tendrá que estudiar la normativa sobre pisos turísticos de su comunidad autónoma. Debido al auge que ha experimentado esta modalidad en los últimos años, especialmente en los núcleos urbanos, los ayuntamientos de las grandes ciudades han puesto en marcha diferentes normativas de obligado cumplimiento para los propietarios. Uno de ellos fue el ayuntamiento de Madrid, que aprobó el pasado mes de marzo un plan especial con el que se regulan las licencias para operar este tipo de apartamentos. De este modo, para obtener el permiso, es necesario que estas viviendas tengan un acceso diferenciado al resto de vecinos. Esto, en la práctica, supondría el cierre del 95% de los alojamientos de este tipo en Madrid, más de 10.000, según los cálculos municipales.
La aplicación de esta normativa se suma a otros requisitos básicos con los que debe cumplir cualquier propietario que desee utilizar esta modalidad de alquiler, como, por ejemplo, tener la aprobación de la comunidad de vecinos. Estas condiciones, unidas a la necesidad de habilitar las viviendas, hacen que la rentabilidad de este tipo de alquiler empiece a tambalearse.
2. Tener una ocupación del 50% o 60% cada mes
Una vez cumplida la normativa que permitirá al propietario poner su vivienda en alquiler, hay que tener en cuenta dos aspectos importantes para rascar la mayor rentabilidad: su ubicación y su atractivo de cara al alquiler. No será lo mismo poner un apartamento en alquiler en una zona rural poco conocida que en un ambiente urbano o en una ciudad costera que ofrezca diferentes atractivos. En este caso, según el último informe del portal Fotocasa sobre la rentabilidad del alquiler de las zonas de playa en España, el municipio que se sitúa en el número uno del ranking es Algeciras, en Cádiz, con un 6,6% de rentabilidad. Sin embargo, existen otras ciudades como Zarautz, en Guipúzcoa, que se encuentran en última posición con apenas un 1% de rentabilidad.
El hecho de que unas zonas sean mucho más atractivas que otras también influirá en el número de días que esa vivienda podrá ser alquilada, lo que hará que genere o no rentabilidad para el inversor. Según datos del portal inmobiliario Casaktua, para que un inmueble sea rentable a través del alquiler turístico, este deberá estar ocupado entre un 50% y un 60% cada mes.
3. Reducir los costes de gestión del alquiler
A la hora de poner un inmueble en alquiler, el propietario deberá pagar una comisión a la agencia que gestione la operación, si es que decide poner el inmueble en alquiler a través de un intermediario. Si lo hace con la modalidad tradicional, bastará con abonar una sola vez el cobro por la gestión, que suele ser el valor de un mes del alquiler más IVA.
Sin embargo, si el propietario prefiere utilizar la opción del alquiler turístico, también deberá hacer frente a los gastos de la agencia que lo gestione. En dichos casos, en los que es prácticamente obligatorio contar con la ayuda de una plataforma que dé una mayor visibilidad al inmueble, la comisión ronda el 35% del beneficio del alquiler.
Además de los costes en los que se incurre en términos de gestión, en el caso del alquiler turístico será el propietario el que tengan que hacer frente a otros gastos como los de suministro, algo que no ocurre en la modalidad tradicional.
4. Tributación del alquiler
En el caso del alquiler tradicional, el casero podrá desgravarse hasta un 60% en el IRPF. Esta deducción, de carácter estatal, podrá sumarse a la que ofrecen determinadas comunidades autónomas, que podrá ser de entre el 15% y el 30% para compensar por ejemplo, intereses de préstamos o créditos solicitados para la mejora del inmueble, gastos de reparación y conservación de la vivienda o importe de las primas de los seguros, entre otros.
Además, hay que tener en cuenta que una vivienda vacía, que no es la habitual, y que no está alquilada tributa en el IRPF como renta imputada. En dicho impuesto habrá que imputar como renta la cantidad que resulte de aplicar el 2% al valor catastral, o el 1,1% si éste ha sido revisado en 2018 o en los diez anteriores. Es decir, si la vivienda no se alquila supondrá una carga en el IRPF".
En definitiva, la opción del alquiler turístico, que parecía ser una opción atractiva en términos de rentabilidad, no lo es tanto si se tienen en cuenta todos estos aspectos. Y es que, como explican todos los asesores financieros, en el mundo de la inversión la rentabilidad no lo es todo.