Juan Pepa, el exjugador de polo argentino que recondujo su actividad profesional a través del fondo estadounidense Lone Star, recaló en España a principios de la presente década para sacar provecho al bajón de precios provocado por el estallido de la burbuja inmobiliaria.

Y lo ha hecho a pedir de boca de John Grayken, fundador del fondo tejano que, en dos décadas, ha sacado provecho a la gestión de créditos fallidos con rentabilidades medias del 20%, para llegar a amasar una fortuna personal de 5.500 millones de euros, según la lista Forbes.

200 millones de plusvalías netas con el último 12,92%  

Ahora, con esa estrategia de obtención rápida de plusvalías, Lone Star apunta a agenciarse más de 200 millones de ganancias netas en Neinor con el 12,92% el capital que le resta en la inmobiliaria vasca.

Tras manejar varias alternativas de inversión, en mayo de 2015 Lone Star dio el paso definitivo con la compra de la cartera inmobiliaria de Kutxabank, adquiriendo el 50% de Neinor, y quedándose con la gestión del 50% restante. El fondo tejano pagaba 930 millones de euros a la entidad financiera. Cantidad que, en el plazo de de dos años, ya ha recuperado, y con creces.

609 millones con la salida a bolsa del 60%

Primero, en marzo pasado, con la salida a bolsa del 60% de Neinor, Lone Star se embolsaba 609 millones por la colocación de 37 millones de acciones. Salía el fondo tejano de aquella desinversión con el 39,55% y, como se ha podido comprobar, con la venta acelerada de acciones llevada a cabo el 13 de septiembre, tiene prisa por salir rápidamente de la inmobiliaria presidida, de manera no ejecutiva, por Ricardo Martí Fluxá y dirigida, como consejero delegado, por Juan Velayos.

Con el beneplácito de Citibank, Crédit Suisse y JP Morgan -los bancos colocadores que renunciaban a la exigencia de que Lone Star no vendiera acciones de Neinor hasta pasados 180 días desde la salida a bolsa-, el fondo tejano volvía a hacer caja antes de vencido ese plazo. Recibía otros cerca de 395 millones de euros por otro 27% de su capital.

Aumenta la desinversión, del 20% al 27%, en pocas horas

En pocas horas, la operación de desbocó. Lone Star, que había anunciado, el 13 de septiembre, su disposición a vender 15,8 millones de acciones, equivalentes al 20% en Neinor, decidía horas después -a la vista del interés existente- elevar la venta hasta ese 27%, de manera que, en lugar de algo más de 300 millones, ingresaba casi 400.

Y lo hacía sin importarle lo más mínimo cerrar la operación con un descuento del 3,9% sobre el cierre bursátil. Neinor cerraba en 19,25 euros el 13 de septiembre y Lone Star vendía las acciones a 18,5 euros.

Dilución total en cualquier momento 

“Da la impresión de que lo tiene todo decidido y que Lone Star saldrá totalmente de Neinor más pronto que tarde, y no me extrañaría que la salida definitiva, a la vista de su estrategia histórica, se produjera de inmediato”, comenta a EL ESPAÑOL el analista Daniel García, de X-Trade Brokers (XTB).

Según García, la venta de los 10,2 millones de acciones (el 12,92% del capital) que le restan a Lone Star en Neinor podría acelerarse debido a la caída bursátil en la que la inmobiliaria se ha instalado en las últimas sesiones.

Aunque el valor sigue muy por encima de los 16,46 euros con los que iniciaba su andadura bursátil el pasado 29 de marzo, queda ya también muy por debajo de los máximos de 20 euros alcanzados el 27 de julio.

La cotización se resiente

Este lunes, la cotización de Neinor se dejaba un 1,26% y volvía a cotizar por debajo de los 18 euros. No lo hacía desde finales de mayo. Con este umbral, la venta del 12,92% que le resta en Neinor reportaría a Lone Star casi 184 millones de euros.

Aunque estaría ligeramente por debajo de las rentabilidades medias históricas del fondo tejano -que se sustanciaría con unos 200 millones de euros-, podría resultar suficiente para vender si, en el corto plazo, aprecian que el valor no remontará mucho más.

Nuevos fondos inyectan 500 millones

La salida de Lone Star de Neinor está siendo aprovechada por varios fondos de inversión para inyectar más de 500 millones de euros en la inmobiliaria presidida por Martí Fluxá, presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI). Confían a pies juntillas en la estrategia de negocio que, con el suelo ya adquirido y con el que se comprará en los próximos meses, Neinor prevé poner en el mercado hasta 4.000 viviendas nuevas anuales a partir de 2021.

Al margen del 12,92% que todavía ostenta Lone Star, siete fondos atesoran casi el 35% del capital de la inmobiliaria. Wellington reconoce un 8,53%, Fidelity casi el 7%, Adar el 5,2%, King Street el 4,2% y Gruss, Invesco y Lansdowne porcentajes que oscilan entre el 2,8% y el 3,45%. El empresario Juan Abelló, a través de su sicav Arbarin, también se ha dejado convencer por la proyección de negocio de Neinor, invirtiendo más de 7 millones de euros.

A pesar de los últimos altibajos bursátiles, analistas como los del Banco Sabadell no tienen el menor reparo en elevar el precio objetivo de Neinor hasta los 21,5 euros por acción, sobre la base de trabajar solo “suelos con nulo o muy bajo riesgo urbanístico”, y concentrados en las zonas con mayor demanda.