María Emilia Adán, decana del Colegio de Registradores de España, cree que es preciso adelantarse al "aluvión" de reclamaciones y procedimientos que se va a producir a consecuencia de la moratoria concursal acordada durante el estado de alarma.

"Estamos preocupados. La moratoria concursal está ralentizando un problema, pero el problema sigue estando ahí", manifiesta Adán a EL ESPAÑOL. El Colegio de Registradores ha propuesto al Gobierno un procedimiento preconcursal que ayude a hacer frente al previsible aumento de los procesos de insolvencia que provocará la crisis sanitaria por la Covid-19.

Adán explica esa propuesta en esta entrevista, que se publica en una fecha de especial significación para los registradores: hoy se cumplen 160 años de la promulgación de la primera Ley Hipotecaria, la norma que afianzó la institución registral como garante de la publicidad inmobiliaria y creó los Registros de la Propiedad.

Este 8 de marzo también se celebra el Día de la Mujer, otra efeméride muy grata para la primera mujer que ha logrado ser elegida decana del Colegio de Registradores, un cuerpo en el que no entraron mujeres hasta 1941. Hoy, además de tener a Adán al frente de la institución, otras ocho mujeres son decanas territoriales.

El 21 de enero se celebró el Día Europeo de la Mediación. La conmemoración coincide con el anteproyecto de Ley de Eficiencia Procesal, que aspira a potenciar la solución extrajudicial de conflictos. ¿Cómo pueden contribuir los registradores al éxito de esa iniciativa?

Debemos felicitarnos por esta iniciativa legislativa. Todo lo que sea consolidar la cultura de la convivencia es un importante avance social en el que nos gustaría participar. Los registradores podemos colaborar a través de dos métodos de resolución de conflictos: como conciliadores -competencia que se nos encomendó por la Ley de Jurisdicción Voluntaria en 2015- y como mediadores. Somos ya más de cien compañeros asociados a Conviventia, asociación para la mediación, el arbitraje y la conciliación preparados para ejercer como tales. También nos hemos ofrecido para colaborar en materia de cláusulas abusivas en las hipotecas. Es importante ayudar a aliviar la carga de nuestros Juzgados, colaborando con abogados y procuradores.

¿Cómo sería esa colaboración en controversias por cláusulas abusivas? 

El tema de las cláusulas abusivas de las hipotecas es recurrente en el ámbito registral. Ya desde finales de los 80 y principios de los 90 los registradores advertíamos en las notas de calificación de qué cláusulas no debían incorporarse al derecho real de hipoteca. Veníamos haciendo advertencias, pero no se nos hizo caso. Ahora, con el problema de la abusividad ya encima de la mesa, nosotros ofrecemos no sólo seguir calificando las cláusulas sino dar solución a aquellas cláusulas que todavía rigen en las relaciones entre el banco y los deudores. Esto se podría hacer a través de un expediente de conciliación ante el registrador, que podría unir la voluntad del acreedor y del deudor, de modo que descongestionáramos los Juzgados. Deberíamos buscar un sistema para que los jueces puedan ocuparse de aquellos asuntos que no están resueltos, dejando que los supuestos en los que ya hay mucha jurisprudencia puedan ser solventados extrajudicialmente. Creemos que podemos ser parte de la solución, tanto en beneficio de los consumidores -que ven que sus legítimos derechos en ocasiones no son respetados- como del acreedor, zanjando esta situación que tiene para ellos una carga reputacional negativa.

¿Existen estadísticas sobre cómo se ha utilizado la conciliación con los registradores desde 2015? ¿Falta 'cultura de pacto' en España?

El campo de actuación del registrador se extiende a cualquier materia que verse sobre hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil, de Bienes Muebles o de Condiciones Generales de la Contratación. No existe una estadística como tal pero son muy numerosos los expedientes que se han realizado y con un alto grado de acuerdo. Suele ser a iniciativa del propio registrador, que ofrece esta posibilidad a los abogados que acuden al Registro con problemas jurídicos de sus clientes, o de los propios usuarios de los Registros en cuanto conocen ese derecho que les asiste.
Es cierto que hay un problema de falta de cultura de diálogo en nuestra sociedad, pero no es menos cierto que se está produciendo un cambio en este sentido. El Colegio de Registradores también se ha implicado en esta labor de impulso creando una vocalía de mediación y conciliación y firmando convenios de colaboración como los suscritos con GEMME (Grupo Europeo de Magistrados por la Mediación) o con Conviventia.

¿Los honorarios del registrador pueden ser un factor de disuasión? A fin y al cabo, la gente puede pensar que en una controversia judicializada las partes no tienen que pagar al juez que resuelve. ¿Cómo convencer de que vale la pena acudir a la vía de la mediación?

Los mediadores, como profesionales liberales, pueden fijar sus honorarios y dar presupuesto de su actuación. Cuando realizan una conciliación los registradores están ejerciendo una de las competencias que como funcionarios públicos tienen atribuidas y, por lo tanto, está sujeta a arancel. En cualquier caso, tanto la mediación como la conciliación registral suponen siempre un gran ahorro de costes, tanto de tiempo como económico. Aparte del menor daño tanto emocional como reputacional que conlleva para las personas y para las empresas, dado su carácter confidencial.

La mediación y la conciliación registral suponen siempre un gran ahorro de costes, tanto de tiempo como económico


¿Qué papel están jugando los registradores en cuestiones de hondo calado social como los desahucios o el fenómeno 'okupa'?

En cuanto a ese último, el propietario que tiene inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad goza de la presunción de posesión del inmueble. A través de una certificación registral de dominio del inmueble se puede acreditar quién tiene derecho a ocuparlo, pudiendo en su virtud desalojar a quien lo ocupa sin título habilitante. Lo mismo puede predicarse del arrendatario que tiene su derecho inscrito. Esta certificación facilita la prueba y acelera los procesos. En cuanto al lanzamiento derivado de una ejecución por impago, nos hemos ofrecido a la Administración para comunicar a los servicios sociales competentes el inicio registral del procedimiento de ejecución, para que pueda ofrecerse a tiempo una solución habitacional a quien puede perder su vivienda.

¿Cómo se lucha desde el Colegio contra el blanqueo de capitales y contra las llamadas 'empresas zombi'?

Todos los registradores luchamos contra cualquier delito de que tengamos noticia, especialmente contra el blanqueo de capitales. Sirvan mis palabras de homenaje a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado, jueces y fiscales, que son quienes luchan contra esta lacra en primera fila. Nosotros, como tantos otros sujetos obligados, colaboramos suministrando información. En 2015 se creó el Órgano Centralizado de Prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo del Colegio y en 2018 se crea el Registro de Titularidades Reales. Ambos instrumentos son de gran utilidad en la lucha contra estos delitos, así se han manifestado las Autoridades españolas y el GAFI (Grupo de Acción Financiera Internacional).

En cuanto a las llamadas, empresas zombi, es cierto que existen sociedades mercantiles sin actividad que no han sido disueltas y liquidadas, manteniendo una apariencia de actividad. El reciente real decreto que aprueba el reglamento de desarrollo de la Ley de Auditoría de Cuentas prevé un sistema para estimular que las empresas depositen las cuentas, estableciendo un procedimiento que esperemos suponga un acicate para el cumplimiento voluntario de aquellas que están activas y permitiendo identificar las que no lo están. Del mismo modo, debiéramos articular un procedimiento preconcursal de liquidación de empresas sujetas a la moratoria concursal y hemos ofrecido un proyecto al Ministerio de Justicia para su valoración, porque estamos preocupados.

¿Cómo sería ese procedimiento?

La moratoria concursal que se aprobó en los decretos de estado de alarma está ralentizando un problema, pero el problema sigue estando ahí. Es el de las sociedades que van a tener que iniciar procedimientos concursales que terminarán en la liquidación de las empresas. Hemos propuesto un procedimiento preconcursal siguiendo el mismo esquema que se ha establecido para los acuerdos extrajudiciales de pago, es decir, la posibilidad de optar entre una solución judicial acudiendo al letrado de la Administración de Justicia o acudir a los registradores mercantiles, que también podemos resolver el problema. Se trataría de desatascar el aluvión de reclamaciones y procedimientos que se puedan interponer ante los Juzgados pero garantizando al mismo tiempo la seguridad jurídica y los derechos que asisten a todos los que intervienen. Son procedimientos que van a terminar con la liquidación de la sociedad e incluso con la venta de las unidades productivas, aspecto en el que también hemos hecho propuestas para facilitar la solución, evitando la aparición de sociedades zombi.

¿Qué iniciativas lleva a cabo el Colegio respecto a la incorporación de tecnología blockchain? ¿Ve próxima la posibilidad de realizar transacciones mediante tokens?

Es una tecnología que se está explorando, no es definitiva. En todo caso, no se puede perder de vista que es un instrumento que en modo alguno puede sustituir o minimizar las garantías que los ciudadanos tenemos en el ejercicio de nuestros derechos. Tecnología sí, accesibilidad al ciudadano por supuesto, pero no a cualquier precio, especialmente si supone una merma de nuestros derechos como ciudadanos. 

La oposición se basa en el mérito y la capacidad. Rotundamente no es endogámica en el cuerpo de registradores

En los últimos tiempos arrecian las voces de algunos políticos sobre la necesidad de modificar el sistema de acceso a carreras como la judicial o la fiscal y acabar con la "endogámica" vía de la oposición, que -sostienen- sólo se puede permitir la gente con dinero. Al cuerpo de registradores se accede también por una dura oposición. ¿Qué opinión le merecen esas propuestas?

Ningún sistema de selección es perfecto. Ahora bien, el sistema de oposición se basa exclusivamente en el mérito y la capacidad. Rechazo que se considere un sistema endogámico, rotundamente no en el cuerpo de registradores. Desde la Fundación Registral se otorgan becas a aquellas personas que, teniendo interés, voluntad y capacidad de sacrificio, están dispuestas a luchar por ser registradores. En la última oposición finalizada, un 10% de los aprobados contaron con beca para su preparación. Una vez que obtienen el título de registrador, se pacta un plazo para la devolución de la beca con la finalidad de que otras personas puedan beneficiarse de este apoyo económico. Los registradores pertenecemos a todos los estratos sociales, hay registradores procedentes del mundo urbano y del rural. Todos son iguales ante el examen de la oposición.

La reincorporación al cuerpo de registradores de un político relevante, Mariano Rajoy, que ha sido presidente del Gobierno, ¿beneficia o perjudica a la imagen pública de los registradores

A la imagen del Colegio lo que le beneficia o perjudica es el buen hacer de sus componentes. Los registradores debemos ganarnos día a día el prestigio entre nuestros conciudadanos, lo que sólo se consigue con esfuerzo y dedicación. En ese sentido tengo las mejores referencias de los registradores mercantiles de Madrid.