De izquierda a derecha: Alejandro Campoy, Director General de la División de Inversiones en Aguirre Newman; Pedro Abella Langa, Director de Real Estate de H.I.G Capital; Miguel Ángel Uriondo, Responsable de Economía y Empresa de EL ESPAÑOL, Beatriz Toribio, Responsable de Estudios de Fotocasa y Carlos Portocarrero de las Heras, Socio Responsable de Inmobiliario de Clifford Chance.

De izquierda a derecha: Alejandro Campoy, Director General de la División de Inversiones en Aguirre Newman; Pedro Abella Langa, Director de Real Estate de H.I.G Capital; Miguel Ángel Uriondo, Responsable de Economía y Empresa de EL ESPAÑOL, Beatriz Toribio, Responsable de Estudios de Fotocasa y Carlos Portocarrero de las Heras, Socio Responsable de Inmobiliario de Clifford Chance.

Sociedades al frente de la recuperación del sector

Las socimis, de ‘comida japonesa’ a gestionar 16.000 M. en activos inmobiliarios

A las 36 sociedades cotizadas -4 en el Mercado Continuo y 32 en el MAB- se unirán otras 14 a lo largo de 2017.

Juan Carlos Martinez

A las socimis, el acrónimo por el que son conocidas las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria -asimilables a los reits anglosajones-, les costó asentarse en España, pero al final se han convertido en la gran alternativa a un sector que, tras el estallido de la burbuja hace una década, quedó prácticamente reducido a cenizas.

Son ya casi 16.000 millones de euros el valor de los activos en renta gestionados por las 4 grandes socimis del Mercado Continuo (Axiare, Lar, Hispania y Merlin) y las 32 que lo hacen en el Mercado Alternativo Bursátil, a las que se unirán otras 14 que empezarán a cotizar a lo largo de 2017, como se puso de relieve en el encuentro especializado que, organizado por el EL ESPAÑOL, y patrocinado por Clifford Chance, ST Sociedad de Tasación y Fotocasa, abordó el tema de las Inversiones en el sector inmobiliario, socimis y vehículos de inversión.

Un crecimiento exponencial registrado en apenas tres años, cuando en la primavera de 2014 salían a bolsa las cuatro grandes socimis, tras un proceso previo que no resultó fácil, con una primera normativa que resultó fallida, la de 2009, y una posterior, la de 2012, que, ya sí, respondió a las expectativas de los inversores. “Y las cosas se han hecho bien. Hoy todo el mundo conoce lo que son, están de moda, aunque al principio nadie las conocía y las socimis corrían el riesgo de ser confundidas con comida japonesa”, recordaba Pablo Serrano de Haro, socio responsable del área Fiscal de Clifford Chance.

El tránsito entre las grandes promotoras que protagonizaron el boom inmobiliario y la llegada de las nuevas socimis lo explicaba en el encuentro Javier Rodríguez Heredia, director de Inversiones en oficinas y residencial en la socimi Hispania. De los 40.000 millones de euros que capitalizaban en bolsa las 12 grandes promotoras, se pasó a una situación, en 2014, en la que esa capitalización apenas era de 2.000 millones, y “las pocas compañías que seguían lo hacían con graves problemas”, recuerda Rodríguez el marco en el que echaban a andar las socimis en España.

Una socimi, Hispania, que cumpliendo a rajatabla una de las premisas para la constitución de esta sociedades -la de permanecer un mínimo de tres años en la gestión de activos- anda inmersa en pleno proceso de desinversión de sus cerca de 11.000 habitaciones repartidas en 36 hoteles, casi 200.000 metros cuadrados de oficinas repartidos en 27 inmuebles en Madrid y Barcelona y 750 viviendas en alquiler. “Compramos activos a precios adecuados y, ahora, desinvertimos para buscar una rentabilidad de más de dos dígitos a los accionistas”, apunta el responsable de la socimi.

En esos activos de las socimis, algunos echan de menos una mayor presencia del segmento residencial, como lo expuso en el encuentro organizado por EL ESPAÑOL el consultor José Luis Ruiz Bartolomé, socio de Chamberí Asset Management. “No acabamos de ver socimis residenciales a pesar del potente mercado de alquiler que va a seguir subiendo en un claro cambio de tendencia”, lamentaba Ruiz.

Sobre el recorrido futuro de las socimis -más allá de que en 2017 inicien su recorrido en el mercado alternativo otras 14 sociedades- Alejandro Campoy, director general de Inversiones de Aguirre Newman, vislumbra que, tras acaparar el 40% de las operaciones entre 2015 y 2016, en este ejercicio “se acabó la fiesta de las socimis y, a partir de ahora, se van a dedicar a gestionar los activos adquiridos”. Y, en su lugar, aparecerán como compradores las empresas aseguradoras y los fondos soberanos, apreciaba el responsable de la consultora.

Respecto a que esa ‘fiesta’ se vaya a acabar ya, Carlos Portocarrero, socio responsable de Inmobiliario de Clifford Chance, entendía que, a corto plazo, “España va a seguir beneficiándose del flujo de inversiones con destino al sur de Europa, porque Italia no ha hecho los deberes y Portugal ha despertado, pero no de manera suficiente”.

Las socimis drenaron la "mochila de deuda"

También los promotores tradicionales reconocían el aporte de las socimis a la recuperación inmobiliaria en España. “Han ayudado a drenar la mochila de deuda que teníamos en España”, reconocía Carolina Roca, cabeza visible de la empresa familiar aragonesa del mismo nombre y que acudía al encuentro en calidad de vicepresidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

La empresaria aragonesa, en su análisis sobre la situación actual del mercado promotor en España, ponía el énfasis en la dificultad que está suponiendo levantar un sector cuya producción sigue “bastante tocada”, según Roca. “Ha bajado un 95%. Fue la destrucción del sector y seguimos bajo mínimos”, comentaba.

Y echaba sus cuentas para iniciar la recuperación. En 2014 se iniciaron en toda España 35.000 viviendas, 42.000 en 2015 y 62.000 en 2016. “Es muy poca producción y estimamos que se podría llegar a 150.000, provocando la creación de 500.000 puestos de trabajo. No hay ningún sector tan intensivo para el empleo”, argumentaba Carolina Roca, quien, no obstante, reconocía las complicaciones de la potencial demanda. “Los jóvenes no tienen acceso a la primera vivienda. Se ha cortado este acceso”, decía.

Los jóvenes, ni están ni se les espera

Sobre este asunto, el de la dificultad de los jóvenes para acceder a la vivienda, Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST Sociedad de Tasación, fue más allá. “Las campanas no suenan por tres razones. La primera, que no hay campanas. Las otras dos no se tienen en cuenta”, metáfora que servía a Fernández-Aceytuno para asegurar que “el público de 35-40 años emancipado está por debajo del 20% y las viviendas en propiedad de los jóvenes han caído del 70% al 49%”, comentaba el director de la tasadora. “Se trata de un colectivo que ni está ni se le espera, y solo hay que confiar que sea una demanda embalsada y no embalsamada, y que, aunque con retraso, acaben comprando cuando tengan dinero”, apuntaba.

Algo más optimismo a la actual situación del mercado inmobiliario quiso plasmar en su intervención en el encuentro Beatriz Toribio, responsable de Estudios del portal Fotocasa. “Hasta ahora no habíamos hablado de recuperación, sino de reactivación. Y, aunque venimos de un pozo muy hondo, ya vemos una recuperación. Eso sí, lenta y restringida a algunas zonas”, según Toribio.