Por Roberto Scholtes Ruiz Chief Investment Officer Spain UBS CIO WM

El ciclo inmobiliario está menos maduro en España que en la mayoría de mercados europeos. La recuperación empezó más tarde pero se ha acelerado en los dos últimos años ya que las rentabilidades se han comprimido hacia los niveles que prevalecen los países del norte Europa.

Aunque las rentabilidades en los activos Prime todavía tienen margen para caer, en nuestra opinión será la subida de los alquileres la que probablemente tome el relevo como principal fuente de revalorización. Esto debería prolongar el positivo comportamiento del mercado ya que la oferta tardará un tiempo en igualar a la creciente demanda y los tipos hipotecarios se mantendrán bajos en el futuro previsible.

La competencia entre los usuarios finales y los inversores en busca de retornos, en un entorno de descenso de las tasas de desocupación y de bajos tipos de interés, debería de empujar la rentabilidades un 0,25%-0,50% más abajo en la mayoría de segmentos en el próximo año.

Prevemos que la rentabilidad de las oficinas Prime caigan temporalmente por debajo del 3,5% (desde el actual 3,75%-4,00%), que los locales comerciales mejor situados se sitúen cerca del 3% (están ahora en el 3,25%) y que los centros comerciales dominantes permanezcan cerca del 4,5%,

 Aun así, las rentabilidades en Madrid y Barcelona seguirían por encima de los de París y Londres y se situarían casi a la par de las de las principales ciudades de Alemania e Italia. Los hoteles vacacionales tienen potencial para generar retornos atractivos debido a la mayor ocupación y la subida de los precios.

Al igual que en otros mercados, este ciclo inmobiliario está marcado por la polarización entre activos Prime y secundarios. Además de la localización y de la calidad, el boom del turismo extranjero se ha convertido en un factor distintivo en los segmentos del mercado comercial y residencial en España. Los mercados están boyantes en las principales ciudades y áreas costeras dominadas por el turismo extranjero pero están deprimidos en el resto del país.

Las perspectivas del mercado residencial son menos prometedoras y dependen aún más de la localización. La actividad se está recuperando con fuerza partiendo de niveles muy deprimidos mientras los precios están rebotando de forma desigual debido al gran stock a la venta (incluido los activos ejecutados por la banca) en la mayor parte de lugares y también por una dinámica demográfica adversa.