Aunque los niveles de preventas son muy positivos para la evolución del mercado residencial en España, hay un dato que representa un negro nubarrón en tan despejado horizonte: los visados de obra nueva.

Estos cerraron 2020 con 85.000 unidades, lo que supone un descenso del 20% con respecto a los datos de 2019. Jorge Laguna, director de BI de Colliers International, apunta a tres fases que se producen y que se van solapando en el tiempo desde el año pasado.

La primera, las restricciones de movilidad (confinamiento) en el segundo trimestre, en el que los visados llegaron a caer un 37% respecto al año anterior; la segunda, la prudencia de los promotores debido a la incertidumbre generada por la crisis, lo podemos observar durante el tercer trimestre con una caída del 19% de visados; la tercera y última, la continuación de la prudencia de los promotores unida a las restricciones de la banca a la financiación con mayores exigencias a los promotores.

“Durante el último trimestre de 2020, los visados apenas caen un 4% por el momento de euforia después de superar la segunda ola, pero en el primer trimestre de 2021 vuelven a caer un 12%”, advierte Jorge Laguna.

Por su parte, Mikel Echavarren, CEO de Colliers International, explica a Invertia que “la reducción responde fundamentalmente a dos factores: la mayor prudencia de los promotores iniciando nuevas promociones debido a la crisis actual, y a las restricciones de la banca a la financiación de nuevas promociones ante exigencias de mayores porcentajes de preventas”.

Además, la consultora CBRE estima en el informe ‘Mercado Residencial en España 2021’ presentado la semana pasada que el número de visados de obra nueva de vivienda se situará entre 75.000 y 85.000 unidades, en línea con el año pasado y en tendencia negativa desde 2015. El sector sitúa el punto de equilibrio entre oferta y demanda, aproximadamente, en el nivel de 120.000 unidades al año.

Menos oferta, más precio

El principal efecto de este retroceso en los visados de obra nueva será, según Mikel Echavarren, “una reducción significativa de las promociones lanzadas en los próximos meses que estimamos entre un 30 y un 35% respecto a las iniciadas en el año 2019”.

Su compañero Jorge Laguna señala como consecuencia una “disminución de la oferta de obra nueva en el futuro, lo que permitirá mejorar las ratios de absorción (actualmente se sitúan en el 80%) y mantendrá una estabilidad de niveles de precios en la vivienda de obra nueva”. “En zonas donde la demanda sea superior a la oferta, se podrán observar crecimientos de precios en este segmento”, ahonda.

Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE España, subraya que si esa reducción en los visados la extrapolas a 2,5-3 años vista, “vas a tener un volumen de entrega de vivienda de obra nueva en ese periodo un 20% menor de lo que puedes tener en 2019”. Por tanto, avisa, “puede haber un cierto cuello de botella y tensionar el precio al alza”.

Desde Gesvalt se muestran más optimistas. “El mercado inmobiliario en general y el de la construcción en particular ha demostrado su esfuerzo y fortaleza durante esta crisis y, si bien ha sufrido contracciones en sus cifras de negocio y empleo, estas han sido menores que en otros sectores”, afirman.

Es por ello por lo que, en su opinión, a medida que la incertidumbre disminuya sus cifras mejorarán, volviendo a un punto de equilibrio durante el próximo ejercicio. “No esperamos, por tanto, un grave impacto en cuanto al volumen de oferta o a la evolución de los precios en el medio y largo plazo, siempre y cuando el resto de la economía acompañe en la senda de la recuperación”, concluyen.