El mercado español de inversión en oficinas ha cerrado la década con la cifra récord de 4.314 millones en 2019, situándose de nuevo como el principal motor de la actividad inversora inmobiliaria, con casi el doble de activos transaccionados respecto a 2018, según datos de la consultora internacional Savills Aguirre Newman.

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Madrid ha registrado 86 activos transaccionados frente a 59 en 2018 y Barcelona 48 frente a 17, alcanzando respectivamente un volumen de 2.354 millones de euros, un 17 % más, y 1.780 millones, casi el triple, respecto a 2018. La recuperación de la actividad en Barcelona y la rotación de producto han sido los principales dinamizadores del mercado, tras dos años de incertidumbre en el mercado de la ciudad condal y escasez de producto generalizada en el total.

El resto hasta completar el volumen total, 143 millones de euros, corresponde a operaciones en ciudades secundarias, como Valencia, Bilbao o Málaga, cuya suma supone un incremento del 18 % respecto al año pasado en otras urbes españolas.

Hipólito Sánchez, responsable de este segmento en Savills Aguirre Newman, cuyo departamento también ha batido récord con la participación en un total de 42 activos transaccionados que suponen casi el 40 % del volumen transaccionado en oficinas en España, explica que “ha sido un año espectacular en nuestro segmento y a un ritmo frenético. Mientras continúen los sólidos fundamentales del mercado de oficinas de poca oferta y fuerte demanda, unido a los bajos tipos de interés y el elevado grado de liquidez, seguiremos viendo un excelente comportamiento del mercado de oficinas”.

Capital extranjero

Savills Aguirre Newman destaca en este sentido la superioridad de capital extranjero por tercer año consecutivo en un segmento históricamente dominado por los nacionales hasta 2017. La previsión a corto-medio plazo es que los volúmenes de inversión internacional se mantengan, con nuevos actores entrando en el mercado.

Por origen del capital, la inversión nacional se reduce en Madrid respecto al año pasado en un 25%, mientras se incrementa en Barcelona un 47%. En cualquier caso, la inversión internacional supone ya el 73% respecto al total, con los inversores europeos dominando en ambos mercados y un notable incremento de los norteamericanos en Madrid, con 28 operaciones en 2019 frente a 7 en 2018 y un 159 % más en volumen al pasar de 292 a 756 millones de euros a cierre de 2019.

“La principal novedad es la entrada de nuevos capitales asiáticos que se ven animados por los atractivos tipos interés en comparación con EEUU”, explica Hipólito Sánchez. “Esperamos ver más operaciones de tipo core plus, es decir, operaciones de edificios maduros pero con algo de recorrido en zonas de oficinas consolidadas, no necesariamente centro ciudad”, añade.

En cuanto a perfil de riesgo interesado en el sector oficinas, Savills Aguirre Newman señala que, como es lo habitual para este segmento tradicionalmente conservador, más de la mitad de la inversión en 2019 en Madrid corresponde a core y core plus y el 85% en Barcelona. Sin embargo, la consultora destaca el incremento de la actividad correspondiente al perfil value add en ambas ciudades, con un 69% más en volumen invertido en Madrid y un 175% más en Barcelona ante la perspectiva de incremento de rentas, la escasez de producto de calidad en el mercado de usuarios y la búsqueda de generación de ingresos por parte de los inversores.

El número de megaoperaciones, las superiores a 100 millones de euros, registradas el año pasado también aumentó significativamente, con 16 registradas entre porfolios y activos individuales, frente a seis en 2019. Además, y aunque no se considera una operación de inversión, en 2019 destaca la recompra de la Ciudad del Banco del Santander por un volumen aproximado de 3.000 millones de euros.