El mercado de la vivienda puede ser uno de los más afectados con las nuevas normas económicas que impulsará el pacto entre PSOE y Podemos que fue presentado el pasado lunes. La redacción del documento confirmó uno de los mayores temores del sector, el control de precios del alquiler, una decisión que según promotores, socimis, propietarios y analistas perjudicará al sector.
La preocupación ha ido en aumento ya que deberán asumir las propuestas más ortodoxas de Podemos y "el peor escenario posible" de los planes de la formación morada. De hecho, la realidad indica que el programa acordado con el PSOE en materia de vivienda es prácticamente idéntico al programa electoral del partido de Pablo Iglesias.
De esta manera, las fuentes consultadas por EL ESPAÑOL indican que intentar controlar por decreto los precios terminará perjudicando a inquilinos y propietarios por igual. Un control de esas características no hará más que desincentivar la puesta de viviendas en el mercado, provocando que las que queden sean más caras, empeorando su mantenimiento y fomentando el dinero negro.
El documento Coalición progresista: un nuevo acuerdo para España presenta un paquete de medidas para favorecer el acceso a la vivienda entre las que destacan la regulación de precios de alquiler, el límite a los pisos turísticos y el impulso al parque público de vivienda para alquiler social.
"Mercado tensionado"
En el primero de los casos "se impulsarán las medidas normativas necesarias para poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas de mercado tensionado. Se habilitará a las comunidades autónomas y/o ayuntamientos para que a partir del Sistema Estatal de Índices de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda que está desarrollando el Ministerio de Fomento puedan establecer su índice de precios de acuerdo a una metodología objetiva y sujeto a revisión periódica".
Del mismo modo, los ayuntamientos que así lo consideren "podrán declarar de forma objetiva y fundamentada en criterios técnicos, con carácter temporal y excepcionalmente, una zona urbana de mercado tensionado cuando se haya producido un incremento abusivo y sostenido de las rentas de alquiler de vivienda habitual, que obstaculice a sus habitantes el acceso y el disfrute de una vivienda a un precio razonable, y, con ello, el ejercicio del derecho a una vivienda". En esta zona "tensionada" podrían controlarse los precios.
Una normativa que, según el sector, es perjudicial desde su concepción teórica. En primer lugar, los agentes de la propiedad inmobiliaria advierten de que limitar los precios del alquiler con un índice de referencia podría provocar un efecto contrario, de subir los precios en vez de bajarlos.
Anna Puigdeval, gerente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC) explicó a este diario que el origen del problema con esta normativa está en cómo se elabora el índice, puesto que, como ha publicado el portal inmobiliario Idealista, la principal característica a tener en cuenta serán los valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de la vivienda por barrios, distritos, municipios, provincias y Comunidades Autónomas.
Índice de referencia
Así, Puigdeval explica que hay mucha información importante que no se tiene en cuenta a la hora de establecer el índice, como la orientación del piso o si está reformado. Al no discriminar entre los pisos, ocurre que dos inmuebles en una misma zona tendrían el mismo precio pese a que uno sea mejor que otro por estas características olvidadas.
De esta manera, un piso que por sus condiciones objetivas tendría un valor menor en el libre mercado inmobiliario, con este nuevo índice regulador podría encarecer su renta, mientras que otro que de mayor importe en el libre mercado reduciría su importe. Aún así, al tratarse de valores medios por ubicación, el coste seguiría siendo elevado en ambos casos, por lo que no se habría facilitado el acceso.
En relación al hecho de querer controlar los precios del alquiler para Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, esta regulación llega en un momento en que los precios ya estaban en una fase de normalización según todos los índices y "cuando el mercado, en realidad, lo que necesita es reducir las incertidumbres legales para los propietarios, tolerancia cero frente a la okupación y estabilidad normativa tras años de cambios en la legislación de arrendamientos e hipotecas. Pero el futuro gobierno propone lo contrario".
"Con las propuestas del nuevo gobierno se mantendrá e incluso aumentará la incertidumbre, en lugar de corregir el problema lo harán más grande. Las comunidades y ciudades donde se apliquen estas medidas acabarán teniendo menos oferta de alquiler, menos transacciones y precios más altos con afloramiento de mercado negro. Cuando se creía que en España el desastre que supuso la Renta Antigua estaba aprendido y superado... vuelve de nuevo”, concluye.
Mantenimiento de la vivienda
Un opinión que avala el informe de Fedea titulado Vivienda y política pública: objetivos e instrumentos. En él se detalla cómo esa política de controlar los precios puede provocar el efecto contrario al deseado por el Gobierno.
El documento destaca que el primer efecto que se observará es la "reducción en el mantenimiento". Se trata de un "resultado natural" fruto de la imposibilidad de obtener una mayor ganancia a través de la fórmula del alquiler.
El documento elaborado por Fedea refleja también cómo un control de precios puede provocar una caída de la inversión en viviendas para alquilar. Es decir, los promotores o las socimis fijarán sus planes en casas para vender y no para poner a disposición de quienes no quieren tener una vivienda en propiedad.
Un tercer efecto está en la "asignación inadecuada entre las personas a alojar y los propios alojamientos". Si se generan contratos a largo plazo con una renta baja, provocará que los inquilinos no quieran moverse de su casa. Eso hará que "las viviendas no serán ocupadas por aquellos individuos que las valoran más".