El mercado residencial en alquiler se ha congelado en España al mover en 2019 unos 2.000 millones, una cifra que habría sido superior de no ser por la incertidumbre regulatoria que padece el mercado de la vivienda.
Se trata de un volumen de inversión casi un 50% inferior al de un año antes, debido a que en 2018 Blackstone e Hispania protagonizaron grandes operaciones que alcanzaron los 1.800 millones de euros, según datos de Savills Aguirre Newman. Pero suprimiendo el efecto de esa operación 'extraordinaria', la inversión se mantiene prácticamente congelada a la espera de conocer cuál será el marco normativo de los alquileres en España.
De no ser por la incertidumbre regulatoria, los inversores institucionales habrían cerrado más compras este ejercicio, ya que hay operaciones que “están a la espera” de conocer cuál va a ser el marco normativo del alquiler en España, según explica el director de Research de Savills Aguirre Newman, Pelayo Barroso.
”Los inversores quieren tener claro el marco normativo para un horizonte temporal a largo plazo. Una vez que sepan cómo es la norma decidirán si invierten o no”, afirma el directivo.
Se frenan nuevos negocios
Esa incertidumbre no solo ha lastrado las cifras, también ha retrasado el desarrollo de la oferta de nuevos modelos de negocio, como el coliving en España.
Se trata de una nueva fórmula que es cada vez más demandada entre los jóvenes profesionales y consiste en alquilar habitaciones con baño incluido y estudios o apartamentos en edificios dotados de otros servicios adicionales con zonas comunes de trabajo y ocio. Un modelo que también está destinado a expandirse entre la tercera edad para personas no dependientes que no quieren vivir solas.
Otro nuevo negocio que se está viendo afectado es el de los llamados build to rent, edificios construidos para arrendar que comenzaron a desarrollarse en 2018 por la apuesta de fondos de inversión y socimis y que permitirá la entrada de 4.600 unidades nuevas de alquiler en los próximos años, cuando las construcciones estén terminadas.
Este tipo de oferta de alquiler es de mayor calidad para los inquilinos porque cuida más el mantenimiento que la de los particulares. Y es cada vez más demandada por las nuevas familias que buscan vivienda en grandes ciudades y no quieren optar por la compra. Pero esos inversores son los más señalados por las políticas en materia de vivienda que propone Unidas Podemos.
El decreto del alquiler con el que el partido de Pablo Iglesias y el PSOE trataron de poner coto a la subida de los precios el pasado invierno penalizó a esos inversores profesionales al exigirles un periodo mínimo para los contratos de alquiler de siete años, frente a los cinco años que exige a los particulares.
Cuando se negoció ese decreto, estuvo sobre la mesa la posibilidad de fijar topes a los alquileres y se dieron algunos pasos para ir avanzando en esa dirección. Los inversores están a la espera de conocer cuáles serán las reglas de juego en el sector inmobiliario español para ver si siguen apostando por este mercado.
Ayudan los bajos tipos
Los bajos tipos de interés juegan a favor de España y el Gobierno. Dado que los inmuebles ofrecen más rentabilidad que otros activos financieros, los grandes inversores siguen apostando por la vivienda y otros segmentos, lo que mantiene vivo el sector, incluido el alquiler.
En España, el 95% de la vivienda en alquiler está en manos de ahorradores particulares que invierten en un inmueble y lo alquilan.
Según el consejero delegado de Savills Aguirre Newman, Jaime Pascual-Sanchiz, para conseguir que los alquileres sean "asequibles" lo que debe hacer el Gobierno es potenciar la oferta de vivienda pública en régimen de alquiler, que en España tiene una presencia marginal, frente al peso que alcanza en otros países de nuestro entorno.
Para ello, sería necesario poner en marcha modelos de cooperación público privada y dar garantías jurídicas a los inversores para que se animen a participar en esos proyectos.
Caída tras un año récord
Savills Aguirre Newman presentó este miércoles sus previsiones de cierre de 2019, un año que cerrará con un volumen de inversión de 12.000 millones de euros. Se trata de un 35% menos que el año anterior, pero son datos que permiten decir que este ha sido un "buen año", en palabras de Pascual-Sanchiz, tras un ejercicio récord por las operaciones corporativas.
El pasado año se cerró la compra de Testa y de Hispania por parte de Blackstone, así como la OPA de Colonial sobre Axiare, entre otras operaciones.
El mercado de oficinas ha destacado en Madrid y Barcelona y se ha visto impulsado por el 'brexit'. Algo que ha permitido compensar otros nichos en los que la evolución no ha sido tan buena, como es el caso de los centros comerciales, que se están viendo afectados por el comercio 'online' y por las menores necesidades de vender que tienen los propietarios de esos activos.
No obstante, para el cierre definitivo de los datos será preciso esperar al 31 de diciembre. Antes podrían cerrarse tres operaciones de Intrum en centros comerciales y otras compras, dado que el sector suele pisar el acelerador de las inversiones en los últimos días del año.