El Ministerio de Fomento acaba de publicar la que pretende convertirse en la ‘Biblia’ del mercado del alquiler. Una guía en la que se analiza pormenorizadamente el mercado, y cuyo capítulo estrella es el índice de precios de los alquileres. Hablamos de 161 páginas que sitúan la renta media en 8,1 euros el metro cuadrado para toda España.

Se trata de un documento que está destinado a ser la estadística oficial que arroje luz en un sector en el que hasta ahora las referencias eran Idealista y Fotocasa. Algo que no tendría importancia si no fuera porque se comparan los precios de los tres índices. Esto provoca que aparezcan diferencias en las que hasta se duplican los precios de los alquileres, lo que ha generado una gran polémica pues los ‘portales hinchan los precios’.

¿A qué se deben en realidad estas diferencias? Básicamente a una metodología que para muchos expertos en el sector no termina de ser la más acertada, aunque reconocen que “es una más”. Fomento ‘tira’ de los precios medios obtenidos a través de las fianzas que se depositan en las distintas Autonomías. ¿El problema? Que sólo en diez Autonomías es obligatorio registrarlas, lo que provoca que falten datos de otras siete Comunidades.

Fomento justifica esta decisión en que eso permite conocer cuál es la renta ‘de cierre’ de la operación. Sin embargo, las estadísticas que hasta ahora se venían empleando -las de los portales de Internet- suelen reflejar el precio de oferta. Es decir, el Ministerio viene a decir que existe una negociación entre el ‘anuncio’ y la firma del contrato que rebaja el alquiler.

Expertos en el sector inmobiliario consultados por EL ESPAÑOL explican que rara vez se produce semejante proceso. “Los pisos que se alquilan por debajo de 1.000 euros tienen poco margen para ‘el regateo’. Por si fuera poco, en Madrid y Barcelona una cuarta parte de las viviendas se alquilan en 48 horas, lo que no deja margen”, sentencian.

No sólo eso. Es que en muchas ocasiones los alquileres con rentas más caras declaran sólo una parte, mientras que el resto se paga ‘en negro’. ¿Tiene sentido que en el Alcobendas o Pozuelo (dos de las zonas más ricas) el precio medio de los alquileres sea de 850 y 1.173 euros respectivamente? Parece que no. Sobre todo cuando, según datos de Idealista, a cierre de 2018 el precio mensual en Pozuelo era de 2.973 euros y en Alcobendas 2.506 euros.

También hay discrepancias en los metros cuadrados, ya que la ‘Biblia’ de Fomento echa mano del registro catastral, mientras que los portales de Internet reflejan los metros cuadrados ‘útiles’; lo que hace que los pisos sean más pequeños.

Pero el principal problema que muchos ven en la estadística de Fomento -y en su comparativa- es que los portales de Internet analizan el dato de diciembre de 2018 para reflejar sus datos, el Ministerio utiliza el año entero y saca la media; en lugar de la mediana, que es el estándar del sector.

Control de precios

Se trata de una fórmula puesta en cuestión por muchos expertos inmobiliarios, aunque reconocen que se trata de otra más. Mejor o peor, pero otra más. Ahora bien, el temor que existe en el sector -fondos incluidos- es que el Ministerio de Fomento, con el Partido Socialista a la cabeza, decida emplear este indicador como el referente para dar una vuelta de tuerca al mercado del alquiler: el control de precios.

Es decir, existe la sensación de que se empiezan a sentar las bases para que durante la próxima legislatura (si gana el Partido Socialista) se pueda empezar a establecer una limitación en los alquileres que se piden. “Si se lleva a cabo, los precios podrían encarecerse hasta un 10%”, señalan desde un importante actor del sector del alquiler.

Hablamos de un indeseado efecto que podría venir ocasionado por el ‘efecto rechazo’ a la normativa y que provocaría que muchos de los propietarios opten por quitar su vivienda del mercado. Eso reduciría el parque de viviendas disponibles, lo que provocaría una reducción de la oferta y un aumento de los precios. Ahí es nada.