Polygon Global Partners ha vuelto a denunciar las inconsistencias que hay -a su juicio- en las últimas cuentas de Realia. Estamos ante un nuevo episodio de la guerra en la que la firma de inversión británica (que cuenta con un 8% de la compañía) mantiene un conflicto abierto con su principal accionista, el magnate mexicano, Carlos Slim, que controla a través de FCC y su vehículo Inversiones Carso más del 70% del capital social de la empresa inmobiliaria.
El fondo está convencido de que el inversor mexicano no está valorando de forma correcta la compañía. El objetivo de esa presunta rebaja del precio de los activos sería hacerse con el control de Realia a precio de ganga, según indica la firma anglosajona.
De hecho, en este último informe indican que dada la fortaleza del mercado residencial español, el valor neto por acción publicado por Realia "debería estar por encima de los 1,8 euros por acción". La compañía cotiza este martes en 0,94 euros, la mitad del valor estimado por el fondo.
Con todo, ahora Polygon denuncia que “Realia continúa infravalorando de manera sustancial la cartera de terrenos para promoción residencial de la compañía, a pesar de la supuesta aplicación de la Valoración RICS – Estándares Globales 2017 (el Libro Rojo RICS) (RICS) a junio de 2019”.
Indica que las cifras del primer semestre de 2019 de Realia muestran un incremento del valor de dicha cartera de terrenos residenciales desde los 297,2 millones de euros de diciembre de 2018 hasta los 315,4 millones de euros a junio de 2019, un incremento de tan solo 18,2 millones, o el 6,1%.
Valoración por debajo del crecimiento del mercado
Pero Polygon advierte que la valoración del primer semestre de 2019 ha sido llevada a cabo por el experto externo Tinsa, “el mismo experto que ha valorado la cartera de terrenos residenciales de Realia desde 2012 usando supuestamente la Orden ECO 805/2003 de 27 de marzo (ECO)”.
Polygon pone de relieve que, como confirmó el Consejo de Administración de Realia por escrito el pasado 3 de mayo de 2019, la compañía ha venido usando (contradiciendo lo escrito en sus cuentas anuales) un principio de valoración ECO sin el principio de prudencia 1 desde 2013 a 2018, es decir, “un estándar de valoración que no está reconocido ni aprobado para su uso en información financiera por ningún ente profesional contable nacional o internacional”.
En el ejercicio 2011, la misma cartera de terrenos residenciales de Realia fue valorada por CBRE usando el estándar RICS de valoración en 734 millones de euros. En 2012, Tinsa valoró dicha cartera usando el estándar de valoración ECO en 412 millones de euros, es decir en 322 millones menos. Dicha valoración continuó bajando año tras año según el criterio de Tinsa, hasta tocar los 297,2 millones de euros en diciembre de 2018.
Una valoración que no se sustenta, según indican, por los precios de la vivienda nueva en España están ahora de nuevo a niveles de 2011 o incluso por encima, como puede comprobarse en las estadísticas oficiales publicadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Asimismo, la disponibilidad de crédito hipotecario y el número de transacciones de compraventa de vivienda están en mejores niveles que en 2011. Polygon cree también que es razonable pensar que el grado de desarrollo urbanístico de la cartera de terrenos residenciales de Realia sea al menos equivalente al que era en 2011.
Por lo tanto, en el caso de esta cartera de terrenos residenciales que se ha mantenido
prácticamente inalterada, parece injustificable que la readopción por parte de Realia del estándar de valoración RICS no se traduzca en la total reversión de al menos el importe de la minusvalía declarada de 322 millones de euros en 2012. “Realia no ha proporcionado ninguna explicación al mercado de por qué dicha readopción del estándar RICS no ha producido esta subida del valor”, han indicado.
Rango de entre el 14% al 35% de revalorización
Polygon pone de relieve también que el incremento del 6,1% en el valor de la cartera de terrenos en el primer semestre es incongruente con las conclusiones de un estudio que Polygon encargó a la propia Tinsa en junio de 2018. Dicho estudio mostraba que la diferencia de valoración del mismo terreno valorado usando RICS en vez de ECO resultaría en un valor superior, de media, en un rango entre el 14% al 35% dependiendo del grado de desarrollo urbanístico del terreno.
El supuesto incremento del valor de la cartera de terrenos de Realia en tan solo un 6,1% está por lo tanto "sustancialmente por debajo de los cálculos de Tinsa y es particularmente difícil de entender en un contexto en el que los precios de la vivienda nueva en España se han incrementado en un 4,3% solamente en el primer trimestre del año, según el INE".
Como ya comunicó Polygon en su carta abierta al Comité de Auditoría y Control del Consejo de Administración de Realia el pasado 19 de junio de 2019, el fondo contrató a Sociedad de Tasación para la elaboración de informes de valoración independientes de dos de los terrenos propiedad de Realia (Retamar y Guadalquitón) usando el estándar RICS de valoración. Estos informes independientes mostraban una discrepancia muy relevante de más de 70 millones de euros respecto a la valoración publicada por Realia para estos terrenos (78,7 millones de euros contra 8,4 millones de euros según Realia).
Dado que esa diferencia de 70 millones de euros de valor fue encontrada en solo dos terrenos de los múltiples que Realia tiene en propiedad, es muy difícil reconciliar el incremento de tan solo 18,2 millones de euros para el conjunto de la cartera publicado por Realia en las cifras del primer semestre. Para Polygon, "esto pone en entredicho tanto la precisión de la información proporcionada por Realia a Tinsa para realizar su valoración como la correcta aplicación por parte de Tinsa del estándar RICS de valoración".