Adar Capital ha dado un puñetazo sobre la mesa del consejo de Neinor. Con el 28,7% de los títulos, el fondo ha decidido que es el momento de cambiar el rumbo de la promotora inmobiliaria que, en el último año, ha perdido un 32% de su valor en bolsa. No sólo eso, es que como internamente se reconoce, el mercado “no se cree” el plan estratégico que estaba vigente hasta el momento. 

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Una situación que ha obligado a tomar medidas urgentes para enderezar el rumbo de la compañía. ¿La primera? Adar va a reforzar su control directo sobre la compañía de la mano de su representante en el consejo, Jorge Pepa, que a partir de ahora será vicepresidente ejecutivo. ¿Su misión? "visualizar" la compañía para mejorar la cooperación entre el equipo gestor, el consejo y el mayor accionista de la promotora inmobiliaria. 

Es decir, que Pepa va a ser el encargado de supervisar el trabajo de los nuevos consejeros delegados: Borja García-Egotxeaga que llevará la parte de negocio, y Jordi Argemí que será adjunto al CEO con plena responsabilidad en el área financiera.

Ambos tendrán que sacar adelante el nuevo plan de Neinor que contempla tres grandes objetivos: reducción de las previsiones del negocio inmobiliario, impulso al área de servicing y mayor foco en la remuneración a los accionistas. 

Los números

El plan, que se ha preparado durante el último mes, contempla un papel fundamental para dos jugadores: Deutsche Bank y Goldman Sachs. La entidad alemana ha concedido un préstamo de 75 millones de euros que hasta ahora estaba concedido por JP Morgan. ¿El motivo? El coste financiero se reduce en un 20% y la duración se extiende durante otros dos años y medio. 

De este modo se normaliza la deuda de una compañía que tiene un endeudamiento previsto para este 2019 de 450 millones; 500 millones en 2020 y de otros 400 millones en 2021. Es decir, que el máximo nivel de deuda será de un 30% en términos de loan to value

No sólo se aporta normalidad, es que además permite que el nuevo plan de negocio esté "autofinanciado", en palabras Argemí. ¿Qué objetivos se han fijado? En términos de ebitda, bastante inferiores a los previstos por el plan del hasta ahora CEO, Juan Velayos. En concreto, para 2019 el ebitda alcanzará los 70 millones frente a los 150 previstos. En 2020 llegará a 100, frente a 300 millones anteriormente planteados. Por último, en 2021 el resultado operativo debería de ser de 150 millones frente a los 225 millones previstos en el anterior plan. 

Para lograr esos objetivos de ebitda, sólo se ha tenido en cuenta la venta de viviendas y se mantiene el compromiso de 6.000 unidades vendidas en 2021. Cambia el ritmo de entregas, pero también la apuesta por el servicing. Actualmente Neinor comercializa y promueve el ‘ladrillo excedente’ de Kutxabank, y los planes pasan por buscar nuevos compañeros de viaje en esta materia. 

Rumores de 'opa'

El otro gran valedor de este cambio de tercio en Neinor es Goldman Sachs. El banco de inversión se ocupará de trabajar para la promotora en la recuperación de acciones propias. En total, hasta 100 millones de euros a través de un equity swap. Un derivado que tendrá una duración de año y medio. El objetivo es lograr incrementar la remuneración del accionista a partir de 2020 entre un 5% y un 10%. 

Si se cumplen las previsiones, los accionistas de Neinor Homes recibirán 300 millones de euros entre 2020 y 2022. De ellos, 100 millones procederán de ese proceso de gestión de la autocartera; los otros 200 millones saldrán del excedente de caja generado por el negocio. ¿Objetivo? Repartir un payout del 50% en 2020 que aumentará hasta el 75% en 2022.

Comienza un gran cambio en Neinor. Una decisión en la que los planes ahora tendrán que ser valorados por el mercado. ¿Volverán los rumores de opa por parte de Adar Capital sobre Neinor? Nunca se sabe, pero por ahora su nuevo CEO, García-Egotxeaga, asegura que su accionista mayoritario le ha transmitido que no tiene intención de lanzar una propuesta de compra por el 100%. ¿Será verdad?