Cinco años después de su irrupción en el mercado inmobiliario español, con la compra al Ayuntamiento de Madrid de 1.860 pisos protegidos en alquiler por 128 millones de euros, el fondo Blackstone se ha convertido en el gran casero residencial en España.
Y, ahora, también, en el segundo mayor propietario de plazas hoteleras, una vez que se salde con éxito la OPA lanzada para hacerse con el 100% de la socimi Hispania. El gigante estadounidense, presidido por Stephen Schwarzman, solo quedará por detrás de la cadena Meliá en cuanto a número de habitaciones hoteleras en España. Y con las cerca de 20.000 que pasará a controlar superará con creces a NH Hoteles.
En apenas un lustro, Blackstone ha sabido amasar activos (pisos y hoteles) para cubrir dos grandes necesidades en España.
Satisfacer a los 'millennials' y a los turistas
La de los jóvenes ‘millennials’ que, como aseguran algunos expertos, ni quieren ni pueden hipotecarse para toda la vida con la compra de una vivienda por múltiples motivos -sobre todo, económicos, relacionados con la precariedad laboral-, y ven enel alquiler la única alternativa residencial.
Y también, esa creciente demanda de habitaciones hoteleras para satisfacer a clientes nacionales y, sobre todo, foráneos. En 2017 llegaron a España 82 millones de turistas, serán 86 los que recalen en 2018, y las últimas previsiones ya apuntan a que, en una década, serán más de 120 millones los extranjeros que nos visiten.
Sinfín de operaciones con bancos, Sareb y ayuntamientos
Pues bien, para satisfacer ambos frentes, Blackstone no ha escatimado esfuerzo alguno en estos cinco años. Un sinfín de operaciones -con bancos, con la Sareb o con Administraciones Públicas- le han servido para contar con más de 40.000 pisos en alquiler y ya 20.000 habitaciones repartidas en 70 hoteles, incluidos los asumidos en la compra, al Banco Santander, de los activos tóxicos del Popular.
Activos valorados en unos 45.000 millones de euros, por los que el fondo estadounidense ha desembolsado apenas 12.000 millones, aprovechando las acuciantes necesidades de los bancos de desprenderse de esta losa que lastraba sus balances.
Y el de Hispania, casi con toda seguridad, no será el último movimiento que Blackstone acometa, en el sector hotelero, en los próximos meses. En este caso, y como suele ser habitual en este tipo de operaciones con varios compradores interesados, el fondo estadounidense se movía con rapidez.
Operación relámpago
Compraba este jueves, por 315,37 millones de euros, el 16,56% de la socimi que controlaba el inversor estadounidense George Soros. Y, acto seguido, anunciaba la presentación, a través de la sociedad luxemburguesa Alzette Investment, de una OPA para controlar el 83,44% restante de Hispania.
En principio, el fondo se compromete a pagar 1.600 millones más, que se reducirían a poco más de la mitad si prospera la venta -aprobada este miércoles por la junta de accionistas- al fondo Tristan Capital de los 25 edificios de oficinas que Hispania tiene entre sus activos.
Además de los aproximadamente 550 millones de euros de ingresos por el traspaso de estos inmuebles, en esa junta de Hispania también se aprobaba un dividendo extraordinario de 1,973 euros por acción -un total de 215,4 millones de euros- para ser abonado en cuanto la socimi cierre esta operación.
Cartera hotelera con 20.000 habitaciones
La oferta de Blackstone por los hoteles de Hispania viene precedida de una primera compra realizada en este segmento el pasado mes de octubre, cuando el fondo abonaba al Banco Sabadell 630 millones de euros por los 14 hoteles integrados en la sociedad HI Partners.
Casi 3.800 habitaciones de hotel que, unidas a otras tantas incluidas en la operación de compra de los activos tóxicos del Banco Popular al Santander, y las más de 13.000 que forman la cartera de Hispania, dejarían a Blackstone como propietario futuro de unas 20.000 habitaciones hoteleras.
Replicar con los hoteles el modelo de los pisos en alquiler
A partir de aquí, para sacar el mayor rendimiento a estas plazas hoteleras, Blackstone replicará el modelo que ha seguido con los pisos en alquiler, con la constitución de varias socimis en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), a través de las que el fondo empaqueta los activos, los pone a cotizar y facilita la venta futura, una vez que los retornos obtenidos sean suficientes o se aprecie un nuevo cambio de ciclo que aconseje la salida del sector inmobiliario español.
Además de Fidere, la socimi creada en 2015 para vehicular casi 2.700 pisos protegidos en alquiler, hace un año Blackstone también sumaba al MAB la socimi Albirana, gestionada por Eduard Mendiluce, el directivo en el que el fondo ha depositado su confianza para rentabilizar estos activos.
Albirana es una sociedad dominante de tres vehículos: Budmac Investments, que posee 3.039 activos en la provincia de Barcelona; Lambeo Investments, con 377 activos en la Comunidad de Madrid; y Treamen Investments, con 1.588 activos localizados en diferentes zonas de España. Además, Blackstone tiene registradas otras dos socimis, Pegarena y Tourmalet, que todavía no han iniciado su cotización.