Los datos actuales hacen pensar que no hay riesgo de burbuja, pero se deben poner medidas para evitar errores pasados.
La sombra de la burbuja inmobiliaria vuelve a acechar. El precio del alquiler, el crecimiento de la compra de viviendas o el mayor número de firma de hipotecas podrían ser motivos más que suficientes para pulsar el botón de alerta y no cometer errores pretéritos del ‘boom’ del ladrillo, que provocó una de las crisis más feroces de las últimas décadas.
Según Ignacio de la Torre, economista jefe de Arcano, “si no se ponen bases sólidas al sector de la construcción, en tres años podríamos encontrarnos con un pinchazo de una burbuja”. En este sentido, el economista arguye que en la actualidad los españoles necesitan una “media de siete años de su renta completa para comprar una vivienda” y en el momento en el que esa ratio suba, “deberíamos preocuparnos”.
Estas medidas tienen como objetivo no tropezar en la misma piedra. De hecho, fue Luis María Linde, Gobernador del Banco de España asumía que hubo errores en la gestión de la crisis y admitió que el supervisor no supo anticipar la gravedad de la burbuja inmobiliaria.
“Se pensó que podrían corregirse de forma suave, gradual. Se podría haber impulsado la aplicación de límites a la expansión del crédito como reducir la concentración de riesgos en el sector de la promoción y la construcción, y acotar la proporción del importe de las hipotecas en relación al valor del inmuebles”, indicaba en la comisión de investigación en el Congreso de los Diputados sobre la crisis económica.
De aquello ha pasado una década y la actividad en el ladrillo ha ido despertando del coma progresivamente, y más aún en 2017. Basta con repasar la actividad que se produjo en torno a la construcción. La compraventa de viviendas subió el 14,6% en 2017 respecto al año anterior, con lo que encadenó cuatro años consecutivos en positivo y se anotó su mayor avance desde 2007, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En 2017, el número total de casas vendidas en España (464.423) fue el mayor desde 2008, último ejercicio en el que se superó la barrera de las 500.000 viviendas comercializadas en un sólo año.
Y como para comprar viviendas se necesita financiación, en este juego aparecen los bancos. El número de hipotecas también se incrementó y alcanzó las 310.096 en el conjunto de 2017, lo que supone un incremento del 9,7% con respecto al año anterior. En el mes de diciembre se firmaron 20.681 hipotecas sobre viviendas, cifra similar al registro de 2016, según datos del INE.
encarecimiento del alquiler
Pero el verdadero ‘boom’ de la vivienda se está produciendo en el alquiler. Las rentas subieron un 4,77% en febrero y consolidaron su tendencia alcista, según Alquiler Seguro. Así, un contrato de alquiler firmado en febrero de 2016 con una renta de 500 euros se actualizaría con el índice ARCA (Actualizador de Rentas de Contratos de Alquiler) de este mes a 523,85 euros. El indicador interanual continúa en niveles positivos durante más de veinte meses consecutivos y, según Alquiler Seguro, parece haber encontrado un crecimiento estable.
El peligroso incremento de los alquileres lo atestigua el estudio realizado por la inmobiliaria Enges & Völkers. La compañía asegura que el 23% de las viviendas en Madrid está en calidad de alquiler. Además, sus previsiones apuntan a un alza de precios cercana al 5%, lo que situaría el m2 en torno a 16,3 euros. De producirse tal subida, el alquiler en Madrid marcaría un nuevo récord: los 15,5 euros/m2.
La situación es menos explosiva en Barcelona, donde los precios del alquiler se mantendrán estables este año, en línea con el comportamiento que tuvieron en la recta final de 2017, después de haberse disparado un 60% tras haber rozado mínimos del primer semestre de 2013 (cuando se situaron en 11,4 euros/m2).
A pesar de estos datos, desde Alquiler Seguro niegan la posibilidad de que explote una posible burbuja. “Los precios están subiendo, igual que durante años estuvieron bajando, y eso, obviamente, se refleja en el índice, pero sería incorrecto hablar de una burbuja en las rentas”, matiza.
Sin síntomas de burbuja
En este contexto, José Ramón Díez Guijarro, director del Servicio de Estudios de Bankia, ha señalado que no hay que preocuparse, de momento, por diferentes variables que indican que el incremento en la actividad del ladrillo es sano. “Mientras que en 2006 había casi un millón de viviendas que se estaban edificando, en el año 2017 había apenas 80.000”, señalaba durante la ‘Jornada Anual sobre Perspectivas Económicas y Financieras 2018’, organizada por el Instituto Español de Analistas Financieros.
No obstante, el experto también ha expuesto otros índices para arrancar de cuajo la preocupación. “En la actualidad se mueve en una cifra de 300.000 viviendas hipotecadas mientras que cuando estalló la crisis había hasta 1.200.000”, prosiguió. Por último también indicó que el movimiento en la compraventa de viviendas de segunda mano es tremendamente inferior al del año 2007, con un balance de casi medio millón de transacciones menos”.
En cuanto a una hipotética burbuja en el alquiler, Ignacio de la Torre considera que el precio “del alquiler y de la vivienda van de la mano” por lo que las encuadra “en el mismo ‘pack y no tienen comportamientos diferentes’”. “Si la vivienda sube o baja, por ejemplo, un 10%, los precios del alquiler se comportan por lo general de la misma manera”, puntualiza.
Más suelo urbanizable
Uno de los pilares para edificar un futuro sostenible en el ladrillo es que las constructoras dispongan de más suelo urbanizable. “Si hay más suelo en el que edificar, las constructoras no tienen que pagar precios desorbitados para construir bloques de viviendas en las grandes ciudades”, argumenta el economista.
Por otra parte, De la Torre señala que con esta medida también se eliminarían la oligarquía de “entidades que especulan con suelo finalista, debido al poco espacio que hay en las grandes urbes españolas”.