Con la compra del Banco Popular por el Santander, el fondo estadounidense Värde Partners se vio obligado a cambiar sobre la marcha su estrategia para sacar partido al nuevo ciclo expansivo del sector inmobiliario en España.

Había apostado fuerte, en diciembre de 2013, al quedarse, junto con Kennedy Wilson, con la gestión del 51% de los activos de Aliseda -la filial inmobiliaria del Popular-, pero lo primero que hizo el Santander, en junio de 2017, tras adquirir el banco presidido por Emilio Saracho, fue recomprar esa participación. El primer paso para, dos meses después, en agosto, vendérsela al fondo Blackstone.

No obstante, Värde, al margen de Aliseda, había buscado alternativas para posicionarse en este nuevo ciclo del sector residencial en España. No como un simple ‘servicer’ gestor de activos, sino poniéndose al frente del capital en algunas promotoras.

Primer paso: 140 millones para comprar las promotoras

En junio de 2016 pagaba 50 millones de euros al Grupo Avintia por el 75% de la promotora Aelca, y hace un año, en febrero de 2017, desembolsaba otros 90 millones por quedarse con Vía Célere, la inmobiliaria fundada en 2010 por Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la patronal madrileña de promotores Asprima y, también, de la nacional APCE.

Dos movimientos de calado para seguir los pasos dados por otros fondos oportunistas en el negocio inmobiliario residencial en España, como Lone Star en Neinor o Castlelake en Aedas.

Una estrategia de manual, que pasa, primero, por adquirir una antigua promotora, para seguidamente engordarla con la compra de suelo a mansalva, y, por último, sacarla a Bolsa a un precio atractivo para obtener plusvalías.

Lone Star ya vendió todo su capital en Neinor y Castlelake decidía mantener el 51,65% con el que se quedaba tras la salida a Bolsa de Aedas. Värde, por su parte, estaría todavía en esa fase de acaparar la mayor cantidad de terreno, previa a la decisión de lanzar la salida a Bolsa.

Varias ampliaciones de capital

Y lo ha hecho a manos llenas en 2017, cubriendo varias ampliaciones de capital que ha servido de base para la compra de terrenos por 530 millones de euros. Suelos que ya elevan a 24.000 el volumen conjunto de viviendas que podrían promover Vía Célere y Aelca.

En principio, tras hacerse con Vía Célere, Värde tanteó la posibilidad de promover la integración de ambas empresas antes de salir a Bolsa, pero no parece que vayan por ahí los tiros. Y todo apunta que habrá dos ofertas independientes.

Aunque el fondo estadounidense sea el accionista principal de ambas promotoras, José Juan Martín -uno de los fundadores de Aelca, que ostenta el 20% junto a su socio, Javier Gómez-, estima que esa fusión “no está encima de la mesa”.

Reevaluación tras el fiasco de Metrovacesa   

A partir de aquí, Vía Célere sería la primera apuesta de Värde para hacer líquida su inversión. En principio, todo apuntaba a que sería en la próxima primavera cuando se lanzaría la OPV, pero el relativo fiasco acecido en Metrovacesa podría, según los analistas consultados por EL ESPAÑOL, hacer cambiar los planes.

De haberse saldado el regreso al parqué de Metrovacesa con más receptividad del capital, Vía Célere había previsto lanzar su OPV entre abril y mayo, pero no ha sido así. Y ahora habrá que reevaluar la situación, de cara a mantener los plazos o alargarlos con la vista puesta en el tramo final de 2018.

Metrovacesa, de 3.000 a 2.420 millones

Metrovacesa, la centenaria inmobiliaria controlada por el Banco Santander y el BBVA, tuvo que reducir a 16,5 euros el precio de su retorno al parqué, desde los hasta 19,5 euros barajados inicialmente. De esta manera, en lugar de capitalizar por casi 3.000 millones se quedaba en 2.500.

Además, en las cinco primeras sesiones bursátiles, ha soportado un recorte adicional de otros 75 millones. Este lunes cerraba en los mismos 16 euros a los que terminaba, el pasado 6 de febrero, su primer día en el parqué.

Masivas compras de terreno

A lo largo de 2017, Vía Célere realizaba adquisiciones y formalizaba opciones de compra por 227 millones de euros, para llegar a una base de suelo edificable de 1,43 millones de metros cuadrados, con los que abordar la promoción de 12.200 viviendas. En 2016, antes de que Värde se convirtiera en su principal accionista, la inmobiliaria de Gómez-Pintado facturaba 114 millones y lograba un beneficio de 3 millones de euros.

En el caso de Aelca, acaba de cerrar 2017 con unos ingresos que, a falta de concretarse, estarían en torno a 140 millones de euros, cuatro veces más que en 2016, con un beneficio superior a los 25 millones, más del doble de los 11 obtenidos el año anterior.

El objetivo de la promotora, dirigida al alimón por sus socios fundadores -José Juan Martín y Javier Gómez- pasaría en 2018 por iniciar la venta de unas 50 promociones, con unas  3.800 viviendas, que se unirían a las 37 actuaciones que ya están en marcha.

De esta manera, Aelca tendría en venta a lo largo del presente ejercicio unas 6.300 viviendas, contempla elevar la facturación hasta los 200 millones de euros y llegar a un beneficio superior a 30 millones de euros.