Metrovacesa avisa del posible "impacto negativo" que podría tener sobre su negocio de promoción y venta de viviendas el "movimiento separatista" de Cataluña dentro del capítulo de potenciales riesgos que incluye el folleto de su próxima salida a Bolsa.

"Los recientes acontecimientos relativos al movimiento separatista en Cataluña podrían afectar al mercado inmobiliario residencial español y podrían tener un impacto negativo sobre el negocio de la sociedad", indica la inmobiliaria controlada por Santander y BBVA.

El reto independentista catalán constituye así uno de los principales riesgos relativos a la situación general política y económica que incluye en el folleto.

Salida a bolsa

La compañía saldrá a Bolsa el próximo 5 de febrero a través de una oferta pública de venta de acciones (OPV) dirigida sólo a inversores cualificados y a un precio que se fijará de entre la banda orientativa de 18,00 euros y 19,50 euros establecida para la operación.

Este precio supone valorar entre 2.730 y 2.957 millones de euros la inmobiliaria controlada por Santander y BBVA, según el folleto de la operación, aprobado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

En virtud de la OPV, los dos bancos colocarán en el mercado un máximo de 45 millones de acciones de Metrovacesa, equivalentes al 29,67% de su capital. De esta forma, la operación reportará a estas entidades 877 millones de euros.

Una vez que el supervisor del mercado ha autorizado el folleto de la OPV, Metrovacesa inicia el 'road show' y el periodo de recepción de ofertas de compra de títulos. La firma prevé fijar el precio definitivo de la oferta el 1 de febrero con el fin de comenzar a cotizar el día 5.

Dividendo a partir de 2020

La inmobiliaria prevé "poder empezar" a repartir dividendos a partir del año 2020 y espera pagar "el 80% del flujo de caja libre", según indica la inmobiliaria en el folleto. Vincula no obstante su capacidad de remunerar la accionista "al comportamiento y las previsiones de su negocio, de su estructura de capital y de las necesidades financieras, de las condiciones generales de mercado y del mercado de capitales".

Reconoce además que cuenta con ciertas restricciones relacionadas con su contrato de préstamo que "afectan a los pagos y repartos de dividendo antes de 2019". "A medio plazo, entre tres y seis años desde la salida a Bolsa, la sociedad espera generar un flujo de carta fuerte y, por tanto, espera adoptar una política de dividendos consistente con la naturaleza de su negocio, con el objetivo de pagar 80% del flujo de caja libre", detalla Metrovacesa.

En el folleto de su OPV, la inmobiliaria avanza también que contempla vender suelos por valor de unos 500 millones de euros entre los tres y cinco próximos años, con el fin de "aprovechar oportunidades para generar mayor retorno y liquidez y distribuciones para los accionistas".

Santander y BBVA, sin compromiso de permanencia

Respecto a los accionistas de control de la inmobiliaria, en la documentación de la salida a Bolsa se indica que "no han manifestado ningún compromiso u obligación de seguir siendo accionistas significativos".

Tras la OPV, Santander seguirá controlando Metrovacesa dado que, aunque se coloque el máximo porcentaje previsto, la entidad tendrá el 50,6% del capital de la inmobiliaria, frente al 71,45% actual. De su lado, tras la operación BBVA reducirá hasta el 19,7% su porcentaje del 28,5%.

Por su parte, el fondo Blackstone entrará de forma indirecta y minoritaria en el capital de Metrovacesa. Así, Project Quasar Investments, la firma que el fondo y Santander constituyeron para desarrollar los activos inmobiliarios de Popular tendrá un 3,95% de Metrovacesa. Esta entidad tenía un 9,2% de la inmobiliaria.

¿Y los competidores? La compañía española asegura no considerar competidores ni a Sareb, ni a las firmas constituidas por distintos bancos para reducir su exposición a activos inmobiliarios.

La inmobiliaria distingue tres tipos de competidores en el mercado residencial español. De un lado, señala a las "nuevas incorporaciones", como Neinor, Aedas o Vía Célere, "que tienen una presencia geográfica limitada, se centran en ciudades, cuentan con fuentes de capital internacional y compran suelo de forma recurrente". Después identifica a "actores regionales supervivientes de la crisis", entre los que incluye a Pryconsa, Amenabar, Quabit o Insur, y por último a los "tenedores no naturales de suelo" en la referencia a las firmas de los bancos.

Un nuevo fichaje

Con ocasión de su salida a Bolsa, Metrovacesa ha reestructurado su consejo de administración con el nombramiento de cuatro consejeros independientes, entre los que figura el exconsejero delegado de FCC Juan Béjar.

Metrovacesa protagonizará así la primera salida a Bolsa de un año que precisamente estará marcado por los estrenos de empresas del sector, dado que en los próximos meses también se espera que comiencen a cotizar la promotora Vía Célere y la socimi de pisos en alquiler Testa Residencial.

La inmobiliaria saldrá al mercado con una cartera de suelo de 6,1 millones de metros cuadrados de superficie, valorada en unos 2.600 millones de euros que, según sus datos, la erigen en una de las mayores propietarias de suelo del país. Estos terrenos, repartidos por 31 provincias, permitirán levantar 37.500 nuevas viviendas.