El Banco Santander y Blackstone cerraron a finales julio la operación por la que el fondo estadounidense adquirirá una participación mayoritaria sobre el conjunto de casi 30.000 millones de activos adjudicados y créditos dudosos del Banco Popular, la entidad que, tras la decisión de la Junta Única de Resolución (JUR), fue comprada por 1 euro por el banco presidido por Ana Botín.

Lo dejaba caer José Antonio Álvarez, consejero delegado del Santander, en la presentación de resultados del primer semestre de 2017. “Estamos evaluando varias alternativas y soy muy optimista, pero todavía no tenemos las autorizaciones necesarias para tomar una decisión”, decía. Y no hizo falta esperar mucho para comprobarlo. Tres días después, el 31 de julio, un hecho relevante del Banco Popular, presidido por Rodrigo Echenique -también vicepresidente del Santander-, lo dejaba claro.

Informe comunitario de Competencia, en breve 

“Se había concedido un periodo de exclusividad a Blackstone para la continuación de las negociaciones”, y la decisión se tomaría, recogía la remitida a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), “una vez constatado el cumplimiento de las restricciones en materia de competencia derivadas de la adquisición de Banco Popular”. “En unas semanas estaría todo listo”, apuntaba Álvarez en su comparecencia ante los medios.   

Al final, si no hay contratiempos y la decisión de compra del Popular por parte del Santander no se ve afectada por algún tipo de suspensión cautelar por parte de la Audiencia Nacional, en respuesta a los recursos admitidos a trámite, el gigante Blackstone se quedará con la gestión de una cartera de 29.600 millones de euros brutos de activos inmobiliarios del Banco Popular.

Apollo, socio del Santander en Altamira, quedó fuera 

Ganaría la puja a Lone Star y a Apollo, el fondo que no ha sido capaz de hacer valer en esta operación su condición de socio del Santander en el servicer Altamira. La negativa de Apollo, hace unos meses, de acceder a la solicitud del banco presidido por Ana Botín de recomprar la gestora dejaba las relaciones entre ambos socios un tanto deterioradas.

Si finalmente Blackstone compra el 51% de estos activos tóxicos del Banco Popular, desembolsará unos 5.000 millones de euros, tres veces menos del valor bruto de ese porcentaje mayoritario. Al valor neto total de esta cartera, de unos 9.500 millones de euros, se llega tras restar una provisión del 63% sobre 17.500 millones de activos inmobiliarios y del 75% sobre los 12.100 millones brutos de créditos dudosos.

La experiencia inmobiliaria de Blackstone, un valor seguro

Más que la oferta económica -la de otro pretendiente era algo superior-, en la decisión del Santander ha pesado la experiencia de una gestora que, en el segmento inmobiliario, tiene bajo su supervisión un volumen de activos superior a 100.000 millones de euros y es el mayor propietario de oficinas en Estados Unidos.

El fondo inmobiliario de Blackstone representa el 28% del total de su patrimonio bajo gestión, cercano a los 375.000 millones de euros.

Premisa incuestionable: 'buy it, fixit it, sell it'

Blackstone irrumpió hace 4 años en España con la estrategia de aglutinar el mayor número posible de viviendas en alquiler, bajo la premisa de ‘buy it, fixit it, sell it’. Comprar con grandes descuentos, ponerlos en valor y venderlos en un plazo de entre 5 y 7 años por un precio de, al menos un 15% por encima de lo que pagó. Y, mientras tanto, obtener rendimiento mediante su alquiler. Acumula 18.000 viviendas ya en renta o a punto de estarlo.

Desde que, en julio de 2013, Blackstone comprara a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) 1.860 viviendas en alquiler, por 125 millones de euros, no ha parado.

5.500 pisos a través de Fidere

A través de las diversas sociedades de la marca Fidere, han sido 5.500 los pisos adquiridos. entre finales de 2013 y principios de 2014, Fidere compraba a la constructora FCC, por unos 30 millones de euros, 420 pisos en la localidad madrileña de Tres Cantos, y otros 600 a la Sareb -el banco malo presidido por Jaime Echegoyen-, repartidos en Madrid, Barcelona y Guadalajara.

Ya en 2014 aprovechaba la crítica situación financiera de Martinsa-Fadesa para comprar, por 21,6 millones, un edificio de 238 viviendas en Torrejón de Ardoz, en Madrid, y, en agosto de ese mismo año, Blackstone se hacía con 26 sociedades inmobiliarias de Bankia, con un potencial de 3.000 viviendas futuras.

A Fidere le costó arrancar. Saldaba el ejercicio 2013 con 1,66 millones de euros de pérdidas, al año siguiente los números rojos se elevaban a 613.000 euros, y en 2015 -ya como socimi cotizadas en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB)- volvía a perder 1,5 millones. Hubo que esperar al ejercicio 2016, tras la venta de algunas viviendas en una promoción de Torrejón de Ardoz -en la que los inquilinos ejercieron la opción a compra-, para que Fidere se apuntara sus primeras ganancias, de casi 3 millones de euros.

Anticipa, de 3,6 a 16,5 millones de beneficio 

Mejor le están yendo las cosas a Anticipa, la gestora inmobiliaria que Blackstone -tras pagar 3.615 millones de euros- heredó de Catalunya Caixa para hacerse con un lote de 40.000 hipotecas problemáticas. Anticipa cerraba el ejercicio 2014 con unas ganancias de 3,64 millones y las elevaba en 2015 -último ejercicio con el depósito de cuentas aportado ante el Registro Mercantil- a casi 16,5 millones de euros.

En los dos años que Anticipa, bajo la dirección de Eduardo Mendiluce -antiguo responsable del área inmobiliaria de Catalunya Caixa- lleva gestionando, uno a uno, este vasto paquete de préstamos hipotecarios, ha alcanzado más de 10.000 acuerdos -reestructuraciones de deuda y, sobre todo, daciones en pago-, ha captado más de 12.000 viviendas para su aprovechamiento -si es posible, en alquiler-, y confia en llegar a las 17.000 unidades a final de 2017 con la adquisición de nuevos lotes.

Carteras de Popular y BBVA, últimas compras de Blackstone

Entre las últimas carteras de crédito adquiridas por Blackstone en España destacan una, comprada al Banco Popular a finales de 2016 por algo más de 400 millones de euros con un colateral de más de 750 viviendas y un número similar de plazas de garaje y trasteros, y otra, adquirida al BBVA, formada por 3.500 activos, valorada en 300 millones de euros.

Además de Fidere, el pasado mes de marzo Blackstone sacaba a cotizar en el MAB la socimi Albirana, sociedad dominante de tres vehículos: Budmac Investments, que posee 3.039 activos en la provincia de Barcelona; Lambeo Investments, con 377 activos en la Comunidad de Madrid; y Treamen Investments, con 1.588 activos localizados en diferentes zonas de España. Y tiene registradas otras dos, Pegarena y Tourmalet para, a través de ellas, empaquetar nuevos activos y sacarlos a bolsa.