Ignacio Sánchez-Asiaín inicia este martes su andadura como consejero delegado del Banco Popular, en la que, junto al presidente de la entidad, Emilio Saracho, deberá apechugar con lo bueno y lo malo de una operación.

La venta, a finales de 2013, del 51% de la gestora Aliseda a los fondos Värde y Kennedy Wilson-, fue anunciada entonces, bajo la presidencia de Ángel Ron, como un negocio redondo, pero viendo la letra pequeña de las cuentas no lo es tanto. Los fondos financiaron la operación con dinero del propio Popular, su socio, y las ventas tampoco han sido tan numerosas como en un principio se preveía.  

Información parcial a la CNMV

Entonces, el Banco Popular -como la mayoría de entidades financieras españolas- se apresuraba a ceder parte de la gestión de su servicer inmobiliario bajo un doble argumento: el de hacer caja y el de mejorar las ventas de activos de cara a reducir la exposición al ladrillo de manera más acelerada.

En sendos hechos relevantes, de noviembre y diciembre de 2013 -remitidos por la entidad a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV)-, el banco presidido por Ángel Ron comunicaba que el 51% vendido de Aliseda permitía ingresar 715 millones (más otros 100 hasta 2028 en función de las ventas) y, además, hacer efectiva una plusvalía de 710 millones al cierre de ese ejercicio. En ese momento, Aliseda aglutinaba bajo su gestión casi 16.000 millones netos, desglosados en 9.350 millones de euros en créditos y otros 6.500 millones de activos adjudicados.

Lo que no comentaba el Popular en la remisión de esa información al supervisor es que los dos fondos estadounidenses iban a montar su participación en Aliseda a través de la sociedad luxemburguesa Samana, y lo más importante que, para financiar la operación, iban a acabar endeudando a la gestora en los actuales 360 millones de euros tras un primer vencimiento de 90 millones amortizado el pasado 27 de noviembre.

Un préstamo sindicado en el que el Popular ejerce en su doble condición de acreedor -aportó un tercio del dinero- y de deudor, por ese 49% que mantiene en la gestora.

Enjuague financiero

En realidad, los fondos nunca llegaron a poner esos 715 millones. Inicialmente, la cesión de la gestión del 51% de Aliseda se financió a través de dos vías. En primer lugar, un préstamo participativo aportado por el Popular y Samana, que fue cancelado en noviembre de 2015, cuando contaba con un nominal de 159 millones de euros, de los que, en función del reparto en la gestora, 78 pertenecían a la entidad financiera y 81 a la sociedad luxemburguesa de los dos fondos estadounidenses.

En esa misma fecha también fue amortizado un primer sindicado de 278 millones (63 aportados por el Popular y 215 millones por otros bancos), para firmar el actualmente vigente, por un importe inicial de 450 millones de euros. La entidad ahora presidida por Saracho, y entonces por Ron, facilitó 150 millones, y Crédit Agricole, ING y los grandes bancos españoles -salvo CaixaBank- los 300 restantes. Bankia puso 49 millones; Santander y Sabadell casi 48 millones, cada uno; Bankinter, cerca de 44 y 42 el BBVA.

El BBVA comparte el riesgo 

Entre las entidades foráneas, Crédit Agricole llegaba a 37 millones y los holandeses de ING ponían algo menos de 33. Al poco de poner su firma al pie de este préstamo sindicado, el BBVA decidía compartir el riesgo de esta operación, cediendo casi 13 millones a los dos bancos extranjeros y dejando en 30 millones su participación, según las cuentas de Aliseda correspondientes al ejercicio 2015, y depositadas en el Registro Mercantil el 20 de junio de 2016.

Este préstamo acarrea un tipo de interés referenciado a euribor a 6 meses más el cobro de un diferencial en función de la ratio resultante entre los más de 500 millones de euros de pasivo y los 171 de ebitda obtenidos al cierre de 2015. Al superar esa ratio los dos puntos, el diferencial a aplicar es de 3,5 puntos porcentuales.

Para cubrir riesgos sobre este préstamo, en febrero de 2016 Aliseda realizaba una operación de cobertura de flujos de efectivo sobre 337,5 millones de euros, el 75% del nominal del préstamo.

50 millones anuales para los fondos 

A la espera de que, dentro de dos meses, Aliseda registre las cuentas del pasado ejercicio, en 2015 su facturación -procedente de la venta de inmuebles y recobro de préstamos al promotor– fue de 245 millones de euros, debido a la reducción del volumen de negocio asociado a la conversión de créditos hipotecarios, parcialmente compensado por el incremento en la venta de viviendas.

Al final, el beneficio disminuyó casi un 17%, por debajo de los 57 millones, debido a  los 41 millones asumidos de gastos financieros por el nuevo préstamo, los casi 50 millones de otros gastos de explotación, principalmente ligados a la contratación de servicios inmobiliarios independientes, y los también más de 50 millones que, anualmente, se descuentan, para abonar la prestación de servicios a Värde y Kennedy Wilson entre 2014 y 2028.

Aliseda, en la fallida operación Sunrise   

Durante el verano de 2016, tras la última ampliación de capital y la anunciada puesta en marcha de la operación Sunrise -destinada a sacar del balance del banco 6.000 millones de activos tóxicos inmobiliarios-, el equipo de Ron se vio obligado a plantearse la necesidad de recomprar el 51% de Aliseda vendido a los fondos.

Era la condición impuesta por los inversores para que Sunrise pudiera, al menos, plantearse su viabilidad. Tras la salida de Ron y la llegada de Emilio Saracho, esta operación de saneamiento del balance quedó definitivamente aparcada, manteniéndose intacto el contrato del Popular con los fondos por Aliseda, con esos casi 600 millones que los fondos tienen asegurados.