¿Estás mejor que hace cuatro años?

Seseña vuelve a soñar con su ‘Manhattan’

En el denostado residencial construido por el Pocero empiezan a verse brotes verdes de la recuperación del mercado inmobiliario en España.

Escolares entran en el colegio público de Los Quiñones.

Escolares entran en el colegio público de Los Quiñones.

En el supermercado de Fang se acumulan los clientes a primera hora de la mañana. Muchos de ellos son padres que acaban de dejar a sus hijos en el único colegio del barrio. La escuela de infantil y primaria está desbordada. En apenas seis años, ha pasado de 50 a 810 alumnos. El Ayuntamiento de Seseña ha habilitado 17 barracones prefabricados como aulas improvisadas a la espera de una solución.

Fang salió de China en 2001 y abrió este negocio hace casi 10 años. Un supermercado Día le hace sombra justo en la acera de enfrente, pero tiene precios competitivos, cinco empleados discontinuos y trabaja los siete días de la semana. Hay tres bares en apenas 50 metros. El tráfico es fluido después de la hora punta. Varias personas aguardan el autobús a Madrid. Un abuelo da de comer a los patos en el lago. Los más valientes desafían el frío de la mañana paseando sus perros en un gigantesco parque canino. Los operarios colocan los adornos de Navidad.

Es un día cualquiera en el residencial Francisco Hernando, el sueño más ambicioso del constructor conocido como El Pocero a unos 40 kilómetros al sur de Madrid, ya en Castilla-La Mancha. Lo llamaron el Manhattan de Seseña y fue la mayor promoción urbanística que desarrolló en Europa un único agente. Todavía permanece en el imaginario colectivo como uno de los dos grandes símbolos internacionales de la crisis económica. El otro es el aeropuerto de Castellón.

Felipe, Juliet y Sonia trabajan en el supermercado de Fang.

Felipe, Juliet y Sonia trabajan en el supermercado de Fang.

Diarios como el  New York Times, agencias como Associated Press y medios franceses y alemanes enviaron periodistas a la zona. La revista New Yorker dedicó un extenso artículo titulado La resaca que describía a Seseña como una ciudad fantasma y como el mejor ejemplo de los desmanes inmobiliarios que pincharon la economía española. Jordi Évole sembró el barrio de maniquíes y se dedicó a hablar con ellos en su programa Salvados. Cuentan en Seseña que un vecino indignado bajó a pegarle. A otro periodista, dicen, le tiraron un cubo de agua.

El estigma de Seseña 

El estigma permanece, pero la realidad es diferente. El primer edificio nada más franquear la entrada es una mole de ladrillo vacía. Hay solares todavía sin construir pero se advierte un evidente cambio de tendencia.

No es una excepción en España, donde la construcción empieza a recuperar el tono. Prueba de ello es la cifra de viviendas nuevas construidas: en los ocho primeros meses de este año se han sumado 31.600, muy cerca de las 34.800 de todo 2014, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). 

Esa recuperación también ha llegado a El Quiñón, que es el nombre de la zona en la que se ubica el residencial. De las 5.100 viviendas que llegaron a construirse, menos de la mitad de las proyectadas, sólo quedan unas 500 a la venta. La ocupación supera el 80%, hay unos 10.000 habitantes y la media de edad es de 32 años.

La hora de la entrada en el colegio público Los Quiñones.

La hora de la entrada en el colegio público Los Quiñones.

“La urbanización es como un producto muy conocido pero con mala imagen y hay que darle la vuelta”, dice el alcalde de Seseña, Carlos Velázquez, del PP. “Hay mucha vida y gente que se ha venido a vivir de Madrid. Es un sitio fantástico”.

Atrás quedan los años 2007 y 2008, cuando una guerra entre El Pocero y el ex alcalde Manuel Fuentes, de Izquierda Unida, bloqueó la venta de 2.320 viviendas. El conflicto dejó una ciudad vacía, sin servicios municipales y frecuentada por los reporteros y los maniquíes de Évole. Hernando pagaba de su propio bolsillo la limpieza, el alumbrado y la seguridad. Poco antes de las elecciones municipales de 2011, El Pocero cerró el grifo y el barrio se quedó a oscuras durante 15 días. La presión surtió efecto: Seseña cambió de alcalde.

“Fueron días muy duros. La mierda nos llegaba por las rodillas. La gente llegó hasta a aplaudir a las brigadas del Ayuntamiento el día en que entraron a limpiar”, recuerda Pedro Sánchez, de 39 años, uno de los primeros inquilinos. “Nosotros pagábamos nuestros impuestos a Seseña y nos dejaron totalmente abandonados”.

Pedro Muñoz, 33 años, dos hijos. Trabaja en Airbus, Getafe.

Pedro Muñoz, 33 años, dos hijos. Trabaja en Airbus, Getafe.

Sánchez es uno de los vecinos más activos a la hora de organizar eventos para crear un sentido de comunidad. Pagó 210.000 euros por una casa que vale ahora menos de la mitad. El Pocero se desprendió de las más de 2.300 viviendas bloqueadas y los bancos iniciaron una agresiva campaña de hipotecas. En los años de la crisis y de la publicidad más negativa, se vendieron casi 2.000.

Francisco Hernando hijo declinó hacer comentarios a EL ESPAÑOL: “No vamos a hablar ni para lo bueno ni para lo mano”.

Evolución de los visados de vivienda nueva.

Evolución de los visados de vivienda nueva.

El mercado vuelve a la vida

Cuando se toca suelo, sólo queda crecer. También en el mercado inmobiliario. El pinchazo de la burbuja en España llevó consigo un enorme ajuste. Ahora, la compraventa de viviendas regresa a niveles “normales”, en palabras del cofundador de Idealista, Fernando Encinar.

Entre 2011 y 2014, en España se llevó a cabo una media de 345.000 transacciones de inmuebles nuevos y de segunda mano. En 2015 todo apunta a que se superarán las 400.000. 

Durante la burbuja, las compraventas eran unas 600.000. En 2006, en plena cresta de la ola, se rozó el millón. Ahora, esa cifra se situará en la mitad. “Llega el Ave Fénix de la recuperación”, recuerda Encinar.

Evolución de las transacciones inmobiliarias.

Evolución de las transacciones inmobiliarias.

Las viviendas vacías construidas desde 2008 representan el 6,4% del parque total de 25,4 millones, según la Sociedad de Tasación Tinsa. Tardarán una media de dos años y medio en liquidarse.

“Todo hace pensar que la economía mejorará gracias al avance del sector inmobiliario”, afirma Diego Galiano, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España. Ante este incipiente avance, reclama una regulación para que haya normas más estrictas para el ejercicio de la actividad de las agencias inmobiliarias.

La caída de los precios de la vivienda, en un gráfico.

La caída de los precios de la vivienda, en un gráfico.

El mercado de los particulares se está recuperando. Según BBVA, este año los precios van al alza por primera vez desde que estalló la burbuja. Seguirán subiendo en 2016, con un aumento de un 2%. Se recuperan los precios y se vuelve a construir, pero sólo en algunas zonas. La firma de tasación Tinsa señala por ejemplo que en áreas como el centro de Madrid y Barcelona o en el PAU de Sanchinarro ya hay menos de un 10% de pisos vacíos a la venta. Un porcentaje que se considera un indicador de que hay que volver a construir.

Virginia Dominguez, 43 años . Monitora del comedor del colegio.

Virginia Dominguez, 43 años . Monitora del comedor del colegio.

Los tres dogmas caídos

La crisis no sólo ha provocado una caída de precios. También ha acabado con algunos de los dogmas sobre la vivienda que se consideraban inamovibles. “El primero es la idea de comprar una vivienda para no tirar el dinero”, afirma Encinar. “El segundo es que hemos aprendido que el precio de los pisos sí puede bajar. El tercero es que no se podía vender por debajo del precio de compra”.

Otro paradigma roto tiene que ver con los líderes de la promoción inmobiliaria. Algunas grandes empresas que existían antes de la crisis han desaparecido. Martinsa Fadesa fue víctima de la suspensión de pagos y Metrovacesa ha caído en manos de la banca.

Las entidades financieras se han convertido en gestores de plataformas inmobiliarias. Sin olvidar que sus activos más tóxicos han ido a parar a la red de la Sareb: el banco malo que el Estado creó para evitar la excesiva exposición al ladrillo de las entidades que se quedaron con los inmuebles.

Otro de los cambios clave de esta legislatura ha sido la eliminación de las deducciones por compra y alquiler de una vivienda. Las primeras desaparecieron en enero de 2013. Las segundas, dos años después. El Gobierno quiso homogeneizar el tratamiento fiscal de ambos conceptos. Pero el ciudadano español es menos proclive a alquilar y no ayudó que no hubiera un empujón fiscal. “La compraventa genera más impuestos que el alquiler”, recuerda Fernando Encinar.

Celso Sánchez, dueño del bar Pinchos y Tapas.

Celso Sánchez, dueño del bar Pinchos y Tapas.

No todo son malas noticias. “La ministra Ana Pastor ha flexibilizado los contratos para facilitar la conversación entre propietario e inquilino", dice Encinar. "Ahora los contratos son menos encorsetados”. En Madrid el segmento del alquiler ha pasado de ser un 9% de la oferta en 2000 al 25%. Aún quedan lejos los porcentajes que se alcanzan en ciudades europeas como Viena, donde el 80% de los ciudadanos vive de alquiler.

“La desaparición de las desgravaciones fiscales tenía que haberse hecho en la época del boom. Así se habrían amortiguado los efectos de la burbuja”, explica Jorge Ripoll, director de Estudios y Estadística de Tinsa. “Los compradores de viviendas se estaban quedando en paro y si no hay demanda solvente, no puede haber crédito y no puede haber compra de vivienda”.

¿Quienes son los nuevos compradores? “Gente con trabajo seguro, de más de 40 años que demanda pisos de tres habitaciones y sólo en unas zonas determinadas”, señala Pelayo Barroso, director Análisis e Investigación de Mercados de Aguirre Newman.

Sin cajeros en Seseña

Los brotes verdes del mercado inmobiliario empiezan a germinar en Seseña. Quedan solares abandonados teóricamente destinados a la construcción y bloques a la venta. Otras viviendas en manos de inversores permanecen vacías a la espera de vientos más favorables para la especulación.

La gente instalada tiene preocupaciones diferentes a las del inicio de la crisis. Hay un cementerio de neumáticos al otro lado del residencial que en verano infesta de mosquitos el parque. Los vecinos piden una segunda escuela y un instituto para responder a la enorme demanda de esta ciudad del baby boom. También quieren una salida directa de la autovía para que no sea necesario, como ocurre ahora, atravesar un polígono industrial.

Pedro Sánchez, 39 años. Trabaja como camarero en Madrid.

Pedro Sánchez, 39 años. Trabaja como camarero en Madrid.

Seseña sigue siendo por ahora una ciudad dormitorio. La mayoría de sus habitantes trabaja en Madrid. Hay dos líneas de autobús con origen en el municipio y destino Legazpi. En vehículo particular se llega al centro en 40 minutos si el tráfico lo permite. Pero sobre todo reclaman un oficina bancaria. No hay cajeros automáticos en Manhattan. Aquí, hasta el pizzero va con datáfono al reparto.

“Como los bancos tienen tantas hipotecas firmadas, no necesitan clientes”, dice Sánchez.

Los vecinos no guardan un buen recuerdo ni de El Pocero ni de la prensa. De su constructor quedan los excesos: la fiesta de inauguración con Andy y Lucas o la rotonda con la estatua de sus padres que costó 300.000 euros. A pesar de todo, Seseña es su casa. Para ellos, la serie de reportajes fue casi un insulto personal. Celso Sánchez y otros 30 vecinos de Serranillos, en Ávila, emigraron a esta ciudad con la esperanza de una vida tranquila y la han encontrado. Celso montó el bar Pinchos y Tapas de genuino sabor castellano y clientela de desayunos excesivos, a unos pasos del supermercado de Fang.

“A nosotros nos dijeron que estábamos locos por venir aquí, que no había ni agua. Los periodistas nos pedían que hablásemos mal del hogar que estábamos construyendo para nuestras familias”, explica. “Pero a ver en qué otro lugar tienen estos parques y la tranquilidad de dejar a tus hijos pequeños en una urbanización con canchas de fútbol, baloncesto y lo que quieras”.

La rotonda que El Pocero erigió en honor de sus padres en la urbanización.

La rotonda que El Pocero erigió en honor de sus padres en la urbanización.