Inmobiliario

Luz verde de Cifuentes a las grandes operaciones urbanísticas de Madrid

La Comunidad derogará el próximo día 10 la norma de las tres alturas y la pelota de los proyectos Calderón, Chamartín y Campamento quedará sólo en el tejado de Carmena.

Estadio Vicente Calderón, campo del Atlético de Madrid.

Estadio Vicente Calderón, campo del Atlético de Madrid. Getty Image

Las grúas arrancan motores. Las hormigoneras giran de nuevo. El ladrillo vuelve. Bienvenidos a España. Los servicios de estudios de diversos bancos han coincidido en las últimas semanas en señalar que el crecimiento económico de 2016 y 2017 tendrá al sector inmobiliario de nuevo en cabeza en algunas regiones, entre ellas, la Comunidad de Madrid. El único obstáculo en el horizonte es un artículo que tuvo muy mal agüero para algunos, el 13, introducido en la Ley del Suelo en 2007 por el Gobierno de Esperanza Aguirre y que prohíbe desde entonces construir por encima de tres alturas más ático en aquellas zonas que no tuvieran aprobada la calificación urbanística previamente.

Es el argumento legal que ha permitido al Tribunal Superior de Justicia de Madrid paralizar dos veces la Operación Calderón-Peineta, truncando la mudanza del Atlético de Madrid al que quiso ser estadio olímpico a cambio de que FCC construyese 2.000 viviendas en el lugar que ocupa hoy el histórico estadio colchonero. Y tiene igualmente paralizadas la Operación Chamartín y Campamento. A ese obstáculo le quedan días.

Según fuentes de la Asamblea de Madrid consultadas por EL ESPAÑOL, el Pleno del próximo día 10 de diciembre aprobará la derogación del artículo 13 de la Ley del Suelo, es decir, pondrá fin a la norma de las tres alturas más una.

Lo hará con los votos del PP y Ciudadanos, merced a la propuesta del partido naranja, que consigue así salir adelante a pesar de no formar parte de los puntos del acuerdo para apoyar la investidura como presidenta de la Comunidad de Cristina Cifuentes. En contra: PSOE y Podemos.

Ambas formaciones, según las citadas fuentes, no es que se opongan a la derogación del artículo 13. Hay un amplio debate sobre qué tipo de ciudad es más sostenible, si la que se construye en altura, o la que se basa en la construcción en extensión. Pero socialistas y Podemos se habrían levantado incluso de la mesa de la Asamblea al conocer que la intención era acelerar la derogación de la norma de las tres alturas sin esperar a tener consensuada la nueva Ley del Suelo, algo que puede tardar años si se quiere hacer en profundidad y no con parches. Desde la aprobación de la actual Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid en 2001, con Alberto Ruiz-Gallardón como presidente, la norma se ha cambiado en más de una decena de ocasiones. 

Más cerca de la mudanza del Atlético

Una vez derogado el artículo, la pelota de las grandes operaciones urbanísticas de Madrid quedará exclusivamente en el tejado del Ayuntamiento de la capital, gobernado actualmente por Ahora Madrid, con Manuela Carmena al frente. La postura del Consistorio tiene signo muy diferente dependiendo del caso. El concejal de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo, se ha mostrado a favor de sentarse a negociar la Operación Calderón-Peineta desde el momento en que la Comunidad de Madrid derogue el artículo de las tres alturas. Ya han introducido algunos cambios en el centro comercial previsto para Madrid Río. Habrá que ver las condiciones que ponen a FCC, la constructora implicada en el proyecto, pero lo que Calvo ha mantenido hasta ahora es que la negociación partirá de que el proyecto sea rentable para la constructora. 

¿De qué depende esa rentabilidad? El acuerdo de FCC con el Atlético de Madrid y con la cervecera Mahou suponía que la constructora terminaría el estadio de La Peineta, en San Blas, para convertirlo en el nuevo campo rojiblanco. El pacto supone construir un estadio con 73.000 asientos, es decir, 20.000 más que el Vicente Calderón. A cambio, FCC utilizaría el solar dejado por la demolición del campo actual y la fábrica de Mahou para construir viviendas. El primer plan de FCC suponía alcanzar una altura máxima de los rascacielos proyectados de 17 alturas. La revisión de esos planes incluyó dos rascacielos de 36 alturas y un total de 2.000 viviendas.

El Tribunal Superior de Justicia de Madrid, tras el recurso presentado por la asociación Señales de humo, paralizó la operación Calderón-Peineta en enero de 2012 basándose en la regla de las tres alturas de Esperanza Aguirre. Cuando Aguirre dejó el Gobierno de la región, su sucesor, Ignacio González, introdujo 55 palabras en el proyecto de ley de patrimonio histórico para intentar sortear la norma de las tres alturas sin enmendar a la ex presidenta. Tampoco sirvió. Aunque el Supremo había anulado la sentencia de 2012 de la justicia madrileña por no haber permitido participar a Mahou en el proceso, el Tribunal de Justicia de Madrid volvió a pronunciarse en abril de 2015 en contra de la Operación Calderón. Motivo: la norma de las tres alturas.

Operación Chamartín, en el limbo

Un caso muy diferente es el de la Operación Chamartín, o Distrito Castellana Norte, el mítico proyecto del final del madrileño Paseo de la Castellana liderado por BBVA y en el que participa la constructora San José. Está mucho menos claro que el Ayuntamiento vaya a dar luz verde a esta operación o que siga adelante en los términos en que la quiere el Consistorio. El concejal del ramo, José Manuel Calvo, ya ha dicho en diferentes ocasiones que ese plan urbanístico, tal y como estaba planteado, ha muerto.

Calvo pretende reducir la edificabilidad pactada y aprobada por la Comunidad de Madrid, algo que ha puesto los pelos como escarpias a los promotores del proyecto, que han amenazado con abandonarlo si no está en marcha a finales de 2016. El Ayuntamiento está dispuesto a renunciar a las infraestructuras a las que se habían comprometido BBVA y San José, fundamentalmente el soterramiento de las vías de la estación de Chamartín y la solución al nudo norte de Madrid, a cambio de menos edificios y de menor altura.

Mucho más que grandes operaciones

El debate sobre el artículo 13 de la Ley de Suelo y su periplo por los tribunales va mucho más allá de las grandes operaciones urbanísticas de la capital. En primer lugar, porque, como se ha dicho, estas dependen del Ayuntamiento, y en segundo porque Madrid (región) es mucho más que Madrid (ciudad). El proyecto urbanístico de Los Tempranales, en San Sebastián de los Reyes; el de Los Molinos, en Getafe; el Soto del Henares, en Torrejón, son algunos de los ejemplos de operaciones que viven pendientes de poder construir en altura por encima del límite establecido hasta ahora. 

Según Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), en el momento en que "se apruebe la derogación del artículo de las tres alturas volverá la seguridad jurídica". Recuerda Gómez-Pintado que el Tribunal Superior de Justicia de Madrid y después el Supremo declararon ilegales en 2012 un total de 22 PAU proyectados en Madrid capital al cuestionar el cumplimiento de la norma de los terrenos sobre los que iban a levantarse alrededor de 135.000 viviendas. 

El Plan de Ordenación Urbanística de Madrid se modificó pero fue anulado por la Justicia, haciendo que proyectos como el de Valdebebas, Valdecarros, Los Berrocales pudieran quedar fuera de la legalidad. El Ayuntamiento de Madrid, aún con Ana Botella al frente, aceleró a principios de este año la modificación del Plan General pero el riesgo de que, estando en vigor la norma de las tres alturas, se presentase un recurso contra cualquier proyecto era muy alto, comenta Gómez-Pintado.

La buena noticia para los promotores es que el cambio en la norma no podía llegar en mejor momento. La crisis ha mantenido las grúas prácticamente paralizadas. Ahora, explica el presidente de Asprima, "lo que se estaba produciendo era la paradoja de que se está reactivando el sector, se vende vivienda y no se produce vivienda nueva por el temor a que un recurso basado en la norma de las tres alturas paralice el proyecto".