La Sareb, el banco malo presidido por Jaime Echegoyen, cerrará en 2017 el primero de sus tres lustros de vida. Y lo hará activando mil y una palancas de cara a aumentar el ritmo de reducción de su deuda. La media anual de amortización, de 2.500 millones de euros, se antoja insuficiente.

Esa media debería elevarse a 4.000 millones para que en 2027 estuvieran devueltos los casi 51.000 millones que la Sareb recibió, a principios de 2013, por el trasvase de activos tóxicos inmobiliarios y financieros de las cajas de ahorro rescatadas. Y quedan por devolver 39.500 millones. En caso de que la Sareb no pudiera amortizar completamente esta deuda, sería el Estado, en su condición de avalista, el que debería aportar lo que falte a través del FROB.

Complejo equilibrio: aumentar los ingresos sin disparar gastos 

El asunto no resulta fácil. Se trata de buscar un complejo equilibrio entre la obtención creciente de ingresos sin que los gastos se disparen. Sobre todo los de los cuatro servicers inmobiliarios (Altamira, Solvia, Haya y Servihabitat), cuyas comisiones se disparan en función de los resultados que obtengan. A más ventas, mayor será la factura a pagar por la Sareb estas gestoras.

En 2016, el primero en el que estos gestores estuvieron plenamente operativos tras la migración de los activos, la Sareb abonó a estos servicers 237 millones de euros por sus servicios de gestión y comercialización en la venta de 14.000 inmuebles y en la cancelación de préstamos promotor.

Lo que sea para amortizar deuda 

Y, a la vista de los resultados provisionales al cierre del primer semestre de 2017, adelantados por la Sareb, parece claro que esta estrategia se consolida. Se trata de reducir esa deuda como sea, aunque la cuenta de resultados se resienta y las pérdidas se sigan contabilizando cada año por cientos de millones de euros. Prima pagar la deuda y se ha avanzado sin disimulo en la venta a pérdidas de los activos.

En los seis primeros meses del presente ejercicio, esta tendencia resulta evidente. La Sareb vendía 9.740 inmuebles, un 70% más que el año anterior, pero sólo lograba crecer un 40% los ingresos, hasta 535 millones. Un desfase evidente provocado por esa venta de los inmuebles por debajo de su valor contable.

Mismos ingresos con 6.000 inmuebles más vendidos

Si durante el segundo semestre se mantiene esta dinámica, serían cerca de 20.000 los inmuebles vendidos por la Sareb en 2017, por unos 1.000 millones de euros. Aproximadamente la misma cantidad que el banco malo ingresó en 2016 cuando vendió 6.000 inmuebles menos.

Y, en el caso de desagüe de activos financieros, más de lo mismo, aunque, en este caso, de manera mucha más atenuada. Si durante 2016 la gestión de la cartera de préstamos promotor reportó a la Sareb ingresos por 2.846 millones de euros, entre enero y junio de 2017 se quedaban en 1.165 millones. Una cantidad, un 13% superior a la registrada en el primer semestre de 2016, pero que representa una evidente ralentización de la tendencia que se venía registrando en el tramo final del pasado ejercicio.

La gestión financiera requiere un tirón de 1.700 millones  

Para que en 2017 la Sareb se aproxime a lo ingresado el año pasado por la gestión financiera, a lo largo del segundo semestre debe acelerar notablemente la cancelación y venta de préstamos, las iniciativas de colaboración con los promotores a través de los Planes de Dinamización de Ventas (PDV) y la venta de los inmuebles que garantizan los préstamos, para obtener en ese periodo ingresos por 1.700 millones de euros.

Desde el punto de vista de los gastos, la venta masiva de inmuebles tiene una doble cara. Si bien aumentan las comisiones a pagar a los cuatro servicers, también tienden a minorar los costes derivados de tributos e impuestos municipales y de los gastos de comunidades y mantenimiento de los inmuebles. En sus cuatro primeros años de vida, la Sareb abonó 835 millones de euros por ambos conceptos.

Promoción, canal de venta de préstamos y una socimi

De cara a aumentar los ingresos futuros, la Sareb anda inmersa en un sinfín de proyectos a todos los niveles. Como promotor, el banco malo tiene en marcha la construcción de más de 4.300 viviendas, de las que el 30% ya han sido reservadas o definitivamente vendidas tras su escritura.

El banco malo también anda dando las últimas puntadas al canal de venta de préstamos tras el éxito de la prueba piloto realizada el pasado mes de julio entre un grupo de inversores invitados, y confia en que que Renta 4, Clifford Chance y CBRE avancen en el proceso para constituir la socimi Témpore Properties y sacarla a bolsa, antes de que acabe 2017, en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). A través de esta socimi, la Sareb prevé derivar el 30% de los 4.500 activos en alquiler con que cuenta, principalmente viviendas.