Merlin Properties

El ‘mago’ Merlín: de la nada a crear el campeón inmobiliario español en sólo dos años

Ismael Clemente ha pasado de crear una pequeña firma a una salida a bolsa, comprar Testa y fusionarse con Metrovacesa.

Ismael Clemente, presidente de Merlín Properties.

Ismael Clemente, presidente de Merlín Properties.

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60 horas antes del ‘brexit’ -el evento que ha provocado el mayor tumulto financiero en España desde 2008-, Ismael Clemente (Valencia de Mombeuy, Badajoz, 1970) ha vuelto a tocar la campana en el sector inmobiliario y se ha escuchado en todos los rincones de la península ibérica. Porque la fusión entre Merlín Properties y Metrovacesa crea un gigante con activos inmobiliarios valorados en cerca de 10.000 millones de euros y una capitalización bursátil de, al menos, unos 5.000 millones cuando se consume la fusión.

La nueva compañía cuenta con el respaldo de los grandes bancos españoles (Santander, BBVA, Popular…) que entre 2009 y 2012 tuvieron que engullir Metrovacesa al capitalizar las deudas que tenía. La histórica inmobiliaria, con más de 100 años a sus espaldas, pasará a estar ahora bajo el mando de Ismael Clemente, el cerebro detrás de Merlin Properties junto a un experimentado equipo de especialistas de la banca y el inmobiliario como Miguel Ollero o David Brush, entre otros. Tras la fusión de Merlín y Metrovacesa, se crearán dos sociedades nuevas, una patrimonial (activos en renta) y otra residencial (vivienda).

El secreto del ilusionista del ladrillo

Clemente es el nuevo señor del ladrillo en España, pero poco tiene que ver con aquellos (Portillo, Bañuelos, Sanahuja, Carabante, Nozaleda…) que dominaron la escena hace una década. El jefe de la nueva mayor inmobiliaria española es profesional con dos décadas a sus espaldas entre el mundo de las finanzas y los inmuebles. Tras pasar por Banker Trust desarrolló su carrera en Deutsche Bank y, sobre todo, en su fondo inmobiliario RREEF. Desde allí protagonizó algunas de las operaciones más relevantes del sector en España hasta que con la crisis de 2008 se colapsó el sector.

Habituado a estar en contacto con los grandes fondos de inversión internacionales, Clemente fue durante mucho tiempo los ojos y la voz del banco alemán en España hasta que, en su labor de analista jefe inmobiliario y en lo más alto de la burbuja de crédito, alertó al entonces presidente del Deutsche, Josef Ackermann, de la crisis que se estaba incubando en España. Aquel análisis no cayó en saco roto, provocó la retirada del banco alemán y la propia amortización del puesto de trabajo de Clemente.

En 2012, él y un grupo de colaboradores decidieron volver a empezar desde cero. Crearon una pequeña boutique de inversiones y asesoramiento a la que llamaron Magic Real State. Pese a que se presumiría intencionalidad de ser mago tras esa marca, sólo responde a la siglas de sus cofundadores, como explicó Clemente a este diario. Sin embargo, aquel sobrenombre fue premonitorio.

Después de protagonizar algunas operaciones de gran calado como asesores para fondos como Blackstone o Goldman Sachs, dos años después se plantearon sacar a bolsa una socimi (sociedad de inversión inmobiliaria), uno de sus nuevos vehículos libres de impuestos en cuanto al reparto de beneficios que se creó con el Gobierno Rajoy con la intención de resucitar al ladrillo en España. Una analista decidió entonces renombrar a Magic como Merlín y los ‘chicos mágicos’ decidieron tomarlo prestado. “Somos poco de gastar”, asegura.

Al más puro estilo ‘startup’ comenzaron entonces una carrera de velocidad a golpe de ronda de financiación, adquisiciones y fusiones que les ha llevado a lo más alto. El 29 de junio de 2014, Merlín salió bolsa tras captar más de 1.000 millones de euros con el objetivo de comprar Tree Inversiones, una sociedad cuyo principal activo eran sucursales bancarias de BBVA en alquiler.

Entre los patrocinadores de la OPV, diversos fondos internacionales como el gigante Blackstone a la cabeza. Una vez cerrada la adquisición de Tree por 740 millones de euros, Merlín pasó inmediatamente a refinanciar la operación, es decir, a renegociar la deuda asociada y obtener tipos de interés más ventajosos.

Es su gran secreto: comprar y refinanciar, comprar otra y volver refinanciar… “La gestión de inmobiliaria moderna a nivel corporativo es muy financiera. Se trata de acompasar los vencimientos de deuda, balanceando activo y pasivo”, explica Clemente. Lejos de esperar y digerir aquella operación -realizada en un momento de escasa actividad inmobiliaria-, los creadores de Merlín pisaron el acelerador a fondo. Llamaron a las puertas de Sacyr en 2014, que estaba intentando colocar en bolsa Testa, y pusieron su oferta sobre la mesa.

Al principio les dijeron que no, pero la constructora se lo pensó dos veces tras el empeoramiento de las condiciones de los mercados y en junio de 2015 vendió su joya inmobiliaria a Merlín por 1.800 millones de euros, en una operación que terminó de cerrarse hace tres semanas. En diciembre pasado llegarían dos nuevo hitos para la compañía que dirige Clemente con su entrada en el Ibex 35, el índice de referencia de la bolsa española, que no conocía inmobiliaria desde que en marzo de 2008 Colonial fue excluida. El segundo, menos conocido, la refinanciación antes de las elecciones generales en España de toda la deuda asociada a la compra de Testa. Lo hicieron con la prima de riesgo a 100 puntos y en sólo 24 horas subió a 130 (hoy está en 160).

Lejos de pararse ahí, Merlín Properties ha continuado con su frenética estrategia de adquirir activos de oficinas o en el sector logístico. Comprar para luego refinanciar y rebajar los costes financieros. Esa trayectoria de éxito en el ejecución de las operaciones es la que ha llevado a la gran banca española a aceptar una fusión con pago en acciones por Metrovacesa y sumarse al considerado mago del ladrillo en España. Clemente sumará a buen seguro un nuevo tombstone (metacrilato a modo de trofeo) con el que los inmobiliarios guardan en sus despachos sus grandes operaciones. Como dice el creador de Merlín, el trackrecord (historial) lo es todo y sin él no hubiese sido posible este proyecto.